別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊橋 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 5-14 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市大崎町字東里中３２番 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、営業所、住宅 等が混在する近隣商 業地域 南東13m県道 水道 豊橋 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 豊橋駅南西方 6.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の幹線道路沿いの商業地域であり、地域に変化を促す特段の要因はなく、当面現状のまま推移 するものと予測する。需給は概ね安定しており、地価水準は横ばい乃至は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊橋市の市街化調整区域又は市街化区域外縁部の近隣商業地域又は路線商業地域である。需要者の 中心は、地縁性を有する個人事業主、法人等である。近隣地域は市街化調整区域内の郊外幹線道路沿いに併用店舗、住 宅等が混在する繁華性の低い近隣商業地域であるが、需給は安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移している。商 業地の取引は総じて少なく、規模等により取引価格にバラツキがあるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの自用の店舗が中心の商業地域であり、収益物件は見られず賃貸市場が未成熟であること、また 、当該地域は調整区域内に位置し、公法上の規制から賃貸用建物の想定が困難であり、収益価格を求めることが出来な かった。一方、比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格で ある。従って、売買市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は回復基調にあるものの、資材価 格の高騰等により先行き不透明感が残る。立 地条件等による不動産需要の二極化が拡大傾 向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の大きな変 動は特にみられないが、郊外の市街化調整調 区内に立地しており土地需要は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％