鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３９ -10	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南50m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ豊橋０４２７ -547	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ豊橋０５３１ -18	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東4.2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	Ａ豊橋０４１３ -528	豊橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東29.5m県道、南12m、角地		近商駐車場整備地区 (100,300)
e	Ａ豊橋０５３８ -4	豊橋市		更地	（　）	長方形	東30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 291,491	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,778	100 [ 100.0]	298,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 204,953	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	278,190	100 [ 91.9]	302,709		303,000
c	(　 ) 161,471	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	165,393	100 [ 53.1]	311,475		311,000
d	(　 ) 158,866	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	157,775	100 [ 55.1]	286,343		286,000
e	(　 ) 240,941	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,278	100 [ 69.9]	350,898		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

豊橋 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,220,941	12,377,670	41,843,271	38,832,100	3,011,171	（　0.9511） 2,863,925	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	62,259,239 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	323.75	ＲＣ8	2,221.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	380 ㎡	20.0 m x 19.2 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２～８階は事務所の部分貸しを想定

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	277.64	63.6	176.71	3,221	569,183	6.0	3,415,098
							2.0	1,138,366
2～ 8	事務所	277.64	83.2	230.96	2,577	595,184	3.0	1,785,552
							2.0	1,190,368
～

～

～

計		2,221.12	80.7	1,793.43		4,735,471		15,913,962
								9,470,942

⑨年額支払賃料	4,735,471 円　×　12ヶ月　＝　 56,825,652 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,793.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,825,652 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,546,052 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,279,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,913,962 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,408 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,470,942 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,794,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,220,941 円　　　　（　 142,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸１４　　　　-512	3,211 ( 3,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [125.0]	2,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,672 円/㎡　月額支払賃料（　 2,577 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊橋賃貸１４　　　　-504	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,667
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,885,000 円	577,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,704,770 円	56,825,652　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 921,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,712,300 円	577,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	577,000 円	577,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	577,000 円	577,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,377,670 円　（　　　　　　 32,573 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	577,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,221.12 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,832,100 円（　　　　　 102,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,220,941 円
②総費用	12,377,670 円
③純収益　①－②	41,843,271 円
④建物等に帰属する純収益	38,832,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,011,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,863,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,537 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,259,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
豊橋 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-3

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　福岡　洋介

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

299,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市駅前大通３丁目５３番外				②地積　(㎡)	380 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	事務所ＲＣ8F1B	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北50m県道	水道、ガス、下水	豊橋 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ県道

交通

施設

豊橋駅東方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

豊橋駅に近く、中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ中心商業地域で、近隣で行われている再開発の影響で土
地需要は強く地価も堅調であるが、今後の金利の動向には留意を要する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲：豊橋駅前中心商業地域及びその周辺にある商業地域一円である。需要者の属性：地元企業のほか全
国規模で支店等を有する企業の参加も見込まれる。市場の需給動向：駅前大通りを中心とする地域は再開発事業等の影
響下にあり、事業の進捗に併せて需要は強含みである。市場での需要の中心となる価格帯：取引価格は土地面積とも絡
み、ばらつきが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値
に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがっ
て市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、商業地を取り巻く不動産市況、地域経済の動
向等の一般的要因の検討、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 553,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[105.0]

100
[182.0]

[100.0]
100

299,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長らく続いた低金利とコロナ禍からの回復に
よるプラス面と緩やかな人口減少等によるマ
イナス面により、不動産市場では二極化が顕
在化している。

駅前中心商業地に隣接する商業地域である。
周辺では再開発事業が進み、それに伴い周辺
の店舗等も活性化しており、需要は堅調な状
況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３９ -10	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南50m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ豊橋０４２７ -547	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ豊橋０５２７ -27	豊橋市		建付地	（　）	台形	南西30m県道、北4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ豊橋０４１３ -528	豊橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東29.5m県道、南12m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 291,491	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,778	100 [ 100.0]	298,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 204,953	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	278,190	100 [ 91.9]	302,709		303,000
c	(　 ) 169,919	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,618	100 [ 58.8]	291,867		292,000
d	(　 ) 158,866	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	157,775	100 [ 52.2]	302,251		302,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

豊橋 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,590,428	12,415,282	42,175,146	38,832,100	3,343,046	（　0.9511） 3,179,571	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	69,121,109 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗付事務所	323.75	ＲＣ8	2,221.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	380 ㎡	20.0 m x 19.2 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	277.64	63.7	176.86	3,300	583,638	6.0	3,501,828
							1.0	583,638
2～ 8	事務所	277.64	83.2	231.00	2,619	604,989	3.0	1,814,967
							1.0	604,989
～

～

～

計		2,221.12	80.8	1,793.86		4,818,561		16,206,597
								4,818,561

⑨年額支払賃料	4,818,561 円　×　12ヶ月　＝　 57,822,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,793.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,822,732 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,654,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,528,113 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,206,597 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,101 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,818,561 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 913,214 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,590,428 円　　　　（　 143,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸１４　　　　-512	3,211 ( 3,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	2,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,670 円/㎡　月額支払賃料（　 2,619 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊橋賃貸１４　　　　-511	2,775 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,656
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,885,000 円	577,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,745,482 円	58,182,732　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 918,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,712,300 円	577,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	577,000 円	577,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	577,000 円	577,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	必要なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,415,282 円　（　　　　　　 32,672 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	577,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,221.12 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,832,100 円（　　　　　 102,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,590,428 円
②総費用	12,415,282 円
③純収益　①－②	42,175,146 円
④建物等に帰属する純収益	38,832,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,343,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,179,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,121,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）