鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０４２７ -547	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ豊橋０５３９ -10	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南50m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ豊橋０５３８ -16	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、西8m、角地		商業 (100,400)
d	Ａ刈谷０５４２ -18	刈谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、北西14m、角地		商業 (100,400)
e	Ａ岡崎０４１３ -510	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,953	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	278,190	100 [ 50.9]	546,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	574,000
b	(　 ) 291,491	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,778	100 [ 54.3]	550,236		578,000
c	(　 ) 214,654	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	208,112	100 [ 34.3]	606,741		637,000
d	(　 ) 366,992	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	361,504	100 [ 66.5]	543,615		571,000
e	(　 ) 218,998	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	211,974	100 [ 38.5]	550,582		578,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -47.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -60.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -55.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 575,000 円／㎡]

豊橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,307,183	5,407,121	18,900,062	15,142,500	3,757,562	（　0.9511） 3,573,817	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	77,691,674 円　　　　（　 427,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	ＲＣ6F1B	922.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	182 ㎡	13.5 m x 14.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と１階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 64.8 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	132.00	64.7	85.45	2,949	251,992	3.0	755,976
							1.0	251,992
1～ 1	店舗	130.54	65.5	85.45	4,510	385,380	5.0	1,926,900
							3.0	1,156,140
2～ 6	事務所	132.00	64.7	85.45	3,469	296,426	4.0	1,185,704
							2.0	592,852
～

～

計		922.54	64.8	598.15		2,119,502		8,611,396
								4,372,392

⑨年額支払賃料	2,119,502 円　×　12ヶ月　＝　 25,434,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,434,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,034,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,399,302 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,611,396 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,372,392 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 828,656 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,307,183 円　　　　（　 133,556 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸１４　　　　-508	3,850 ( 3,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	3,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,600 円/㎡　月額支払賃料（　 3,469 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊橋賃貸３０　　　　-504	3,961 ( 3,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,961
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,125,000 円	225,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	763,021 円	25,434,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 841,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,227,500 円	225,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,407,121 円　（　　　　　　 29,709 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 922.54 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,142,500 円（　　　　　 83,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,307,183 円
②総費用	5,407,121 円
③純収益　①－②	18,900,062 円
④建物等に帰属する純収益	15,142,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,757,562 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,573,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,691,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 427,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊橋 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　小笠原　貴洋

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

572,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市広小路１丁目４０番１外				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	店舗ＲＣ5F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西（駅前広場）県道、南東側道	水道、ガス、下水	豊橋駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

県道（駅前広場）

交通

施設

豊橋駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

豊橋駅周辺の再開発や相次ぐマンション建築等、中心商業地域の都市機能集約が加速していることから需要は底
堅く、供給物件も不足していることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 575,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 403,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊橋市及び周辺市町における都市中心部に近接する商業地域であり、需要者は資本力を有する法人やマン
ション建築を目的とする開発業者、投資家等である。近年豊橋駅周辺ではマンション建築が相次ぎ、都心部から徒歩圏
内の土地は潜在的需要者も多いとともに供給物件の不足もあり、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。このような状況
の中、土地の形状や規模等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益
価格は中高層階での事務所需要はやや弱含みで賃貸物件の競合も多いため元本価値に見合う収益力には至らずやや低位
に求められた。駅前商業地の希少性に基づく資産価値が重視される地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格も
参酌し、最近の不動産市場の動向も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    553,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊橋（県） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    560,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による需要の低迷
から回復傾向にあるが、豊橋市内の商業地域
では地域や画地規模等によって需給動向に開
差が見られる。

駅前に位置する立地条件に優れ、再開発事業
の効果への期待性も高いことから需要は堅調
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０４２７ -547	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ豊橋０５３９ -10	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南50m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ岡崎０４０８ -529	岡崎市		貸家建付地	（　）	不整形	南16.9m市道、西17m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ岡崎０４２４ -25	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、南20m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,953	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	278,190	100 [ 51.9]	536,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	563,000
b	(　 ) 291,491	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,778	100 [ 54.3]	550,236		578,000
c	(　 210,000) 247,058	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	260,357	100 [ 51.0]	510,504		536,000
d	(　 ) 230,051	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	218,441	100 [ 34.2]	638,716		671,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -46.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 575,000 円／㎡]

豊橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,305,226	5,224,074	18,081,152	14,536,800	3,544,352	（　0.9511） 3,371,033	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	73,283,326 円　　　　（　 403,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	ＲＣ6F1B	922.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	182 ㎡	13.5 m x 14.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１階はフロア貸しの店舗、２～６階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 64.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	132.00	64.7	85.45	3,097	264,639	3.0	793,917
							1.0	264,639
1～ 1	店舗	130.54	65.5	85.45	4,401	376,065	5.0	1,880,325
							3.0	1,128,195
2～ 6	事務所	132.00	64.7	85.45	3,260	278,567	3.0	835,701
							2.0	557,134
～

～

計		922.54	64.8	598.15		2,033,539		6,852,747
								4,178,504

⑨年額支払賃料	2,033,539 円　×　12ヶ月　＝　 24,402,468 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,402,468 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,952,197 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,450,271 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,852,747 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,178,504 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 791,910 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,305,226 円　　　　（　 128,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸２７　　　　-512	3,046 ( 2,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,287 円/㎡　月額支払賃料（　 3,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊橋賃貸１４　　　　-511	2,775 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,212
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	216,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	732,074 円	24,402,468　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 841,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,138,400 円	216,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,224,074 円　（　　　　　　 28,704 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	216,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 922.54 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,536,800 円（　　　　　 79,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,305,226 円
②総費用	5,224,074 円
③純収益　①－②	18,081,152 円
④建物等に帰属する純収益	14,536,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,544,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,371,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,283,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403,000 円／㎡）