別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊橋 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -44 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市石巻本町字大清水３４番５外 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に農 地が広がる既成住宅 地域 南5m市道 水道、下水 豊橋 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 豊橋駅北東方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅を中心に農地が広がる既成住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状の まま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊橋市内の市街化調整区域に存する既成住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の地域に 対して地縁的選好性を有する一次取得者である。市場における需給動向は、市の外延部に位置しているが地縁者による 需要が認められる為、地価水準は概ね横ばい傾向である。需要の中心となる価格帯としては、土地で１，０００万円程 度であるが、市街化調整区域内の為、建売物件は乏しい。よって、その中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、豊橋駅の北東方約７．２ｋｍに位置した農家住宅を中心に農地が広がる既成住宅地域であ る。又、その需要者は、主に自己使用目的の一次取得者であり、収益性が乏しく、経済合理性を有する収益不動産の想 定が不合理であることから収益還元法を非適用とした。よって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映している比 準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中核市である豊橋市では少子高齢化が進んで いるが、人口の集約化等から不動産市場では 二極化が顕在化しつつある。 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする既 成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％