別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月12日 提出
豊橋 -43 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 -43 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 松島 教   TEL.
鑑定評価額 11,200,000 円  1㎡当たりの価格 67,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
54,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊橋市東森岡2丁目7番24
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)
特別用途地区



1:2
住宅

W2
一般住宅、小工場、
倉庫等が混在する住
宅地域
西6m市道 水道、ガス、下水 豊橋

6.2km
(2)



①範囲 東    80 m、西   250 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    19.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
豊橋駅北東方

6.2km
法令

規制
準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
 来予測
豊橋市北東部の住工混在の住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            67,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市北東部に広がる住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の一次取得者であり、市外からの転
入は少ない。小規模工場や倉庫が混在し、中心市街地から離れているが、地価水準が低いため一定の需要が認められる
。需要の中心となる価格帯は、土地で1000万円~1500万円程度、新築戸建住宅で2500万円~3000万円
程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は困難であることから、収益還元法は適用できなかった。近
隣地域及び周辺類似地域は、自用目的の取引が中心であり、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従
って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定し
た。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊橋 -14                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         81,100 円/㎡
[100.6]
100
100
[100.0]
100
[120.5]
[100.0]
100
67,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           67,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
資材・燃料価格の上昇等が懸念されるものの
、底堅い需要に支えられ、総じて宅地取引市
場は堅調である。


周辺の土地利用状況に特段の変化は認められ
ない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +23.0
行政        -3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 豊橋 -43 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊橋05
23
-8
豊橋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地




準工
特別用途地区
(60,200)
b A豊橋05
37
-19
豊橋市

建付


  
(           ) 
長方形 北東5.7m市道
、中間画地




1低専

(60,100)
c A豊橋05
38
-11
豊橋市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d A豊橋05
24
-9
豊橋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5.3m市道
、南西5.3m、
角地



1中専

(60,200)
e A豊橋05
37
-18
豊橋市

更地


  
(           ) 
台形 北西10.2m市
道、南6m、
角地



1中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
79,394  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

79,394 
100
[ 112.2]

70,761 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

70,800 
b (            
65,934  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

67,280 
100
[ 100.9]

66,680 

66,700 
c (            
78,332  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

78,332 
100
[ 109.1]

71,798 

71,800 
d (            
75,623  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.7]

73,635 
100
[ 111.2]

66,219 

66,200 
e (            
66,679  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.9]

68,812 
100
[ 108.2]

63,597 

63,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +4.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +5.0 環境      +7.0
画地      +2.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      67,800 円/㎡]  



豊橋 -43 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の画地規模では、経済合理的に見て賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
豊橋 -43 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 -43 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 星野 ゆかり   TEL.
鑑定評価額 11,200,000 円  1㎡当たりの価格 67,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
54,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊橋市東森岡2丁目7番24
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)
特別用途地区



1:2
住宅

W2
一般住宅、小工場、
倉庫等が混在する住
宅地域
西6m市道 水道、ガス、下水 豊橋

6.2km
(2)



①範囲 東    80 m、西   250 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    19.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北、 6
m市道
交通

施設
豊橋駅北東方

6.2km
法令

規制
準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
 来予測
豊橋市北東方の外周部にて、一般住宅、小工場、倉庫等が混在する住宅地域であり、当面は現状の地域性を維持
しつつ推移するものと予測する。地価は、概ね安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            67,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊橋市北東部の住宅地域である。需要者は、市内に地縁的選好性を持つ一次取得者が大半であ
るが、他の地域からの転入者も見られる。交通利便性にやや劣る市街地外縁部の住宅地域であるが、街区の配置が比較
的整然としており、相対的な値ごろ感から需要は一定程度見受けられる。需要の中心となる価格帯は、土地で1,00
0万円~1,500万円程度、新築戸建で2,500万円~3,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は、賃貸住宅経営の観点からは画地規模が小さく経済合理性に欠くため、収益還元法は非適用とした。また
、資産保有目的のアパート等も見られるが、収益目的の取引はほとんど見られず自己使用目的の取引が大半である。よ
って、市場実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、代表標準地との検討を踏ま
え、本鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊橋 -14                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         81,100 円/㎡
[100.6]
100
100
[100.0]
100
[120.5]
[100.0]
100
67,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           67,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価高や円安等による経済の停滞感も一部に
見られる中、不動産市場では居住環境や利便
性等による需要の二極化傾向が続いている。


市外縁部の住宅地域であるが、地域要因に特
段の変動もなく地価は安定的に推移している



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +23.0
行政        -3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 豊橋 -43 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊橋05
37
-19
豊橋市

建付


  
(           ) 
長方形 北東5.7m市道
、中間画地




1低専

(60,100)
b A豊橋05
23
-8
豊橋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c A豊橋05
39
-6
豊橋市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2低専

(60,100)
d A豊橋05
38
-11
豊橋市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,934  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

67,280 
100
[ 100.9]

66,680 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

66,700 
b (            
79,394  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

79,394 
100
[ 112.2]

70,761 

70,800 
c (            
69,563  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

69,563 
100
[ 105.7]

65,812 

65,800 
d (            
78,332  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

78,332 
100
[ 106.1]

73,828 

73,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +4.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +9.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      67,800 円/㎡]  



豊橋 -43 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅等の建築を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ