別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊橋 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -42 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　高木　靖人   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 92,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市中岩田１丁目７番３ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 北7.5m市道 水道、ガス、下水 豊橋 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   160 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ５ｍ市道 交通 施設 豊橋駅東方 4.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済の住宅地域であり、当面は大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。市中心部に比較 的近く、安定した需要があり、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊橋市の住宅地域。需要者の中心は、豊橋市に居住する一次取得者層であり、市外からの流入は少ない。 豊橋市の住宅地は住環境・利便性・災害リスク等により人気は二極化しつつあり、対象標準地は、中心部に近く利便性 が高いため、地価は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地が１８０㎡前後で１６００万円程度であるが、単 価より総額を重視する傾向が強くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自用の戸建住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では信頼性のある取引事例を収集し、精度の高 い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地の画地規模が小さく、賃貸用の共同住宅を想定することが困難で あるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って、比 準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 92,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊橋市の人口は微減傾向。景気の緩やかな持 ち直し傾向や低金利が地価を下支えしている 。住環境や災害リスク等による二極化傾向が 強まっている。 土地利用状況に変動はない。住環境良好な土 地区画整理済の住宅地域で地価は堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％