別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊橋 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -41 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市長瀬町字西浦５番 ②地積 　(㎡) 516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 南東2.8m市道 水道、下水 豊橋 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   370 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．８ｍ市道 交通 施設 豊橋駅北東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に位置する既成住宅地域であるが、需要の低迷は底打ち感があることから地価は概ね横ばい傾 向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊橋市外延部に位置する市街化調整区域内の住宅地域であり、主たる需要者は地縁的若しくは血縁的結合 性を有する一次取得者層である。市街化調整区域内では相対的に取引件数が少ないものの一般的要因による下支えや値 頃感から需要は安定傾向にあり、地価は概ね横ばいで推移している。このような状況の中、土地の形状や規模、街路条 件等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益 価格は公法上の規制及び賃貸市場の需給動向等より求めることができなかった。地縁的若しくは血縁的結合性を有する 個人による取引が中心である当該近隣地域の地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留め、 最近の不動産市場の動向も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による需要の低迷 から回復傾向にあるが、豊橋市内の住宅地域 においては地域毎の需給動向に開差が見られ る。 市街化調整区域内に位置する既成住宅地域で あるが、需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％