鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３４ -6	豊橋市		貸家建付地	（　）	不整形	南西3.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ豊橋０５２０ -7	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		準工特別用途地区都市計画 (60,200)
c	Ａ豊橋０５３８ -5	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊橋０５２７ -30	豊橋市		更地	（　）	不整形	南4.6m市道、中間画地		１中専 (60,184)
e	Ａ豊橋０４３４ -525	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		１中専 (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	75,450	100 [ 97.0]	77,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,800
b	(　 ) 85,709	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,281	100 [ 94.1]	89,565		89,600
c	(　 ) 92,798	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	95,260	100 [ 112.0]	85,054		85,100
d	(　 ) 74,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	93,125	100 [ 114.7]	81,190		81,200
e	(　 ) 83,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,682	100 [ 101.9]	82,122		82,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,300 円／㎡]

豊橋 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,018,803	626,580	2,392,223	2,185,920	206,303	（　0.9699） 200,093	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,257,298 円　　　　（　 16,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	256 ㎡	17.0 m x 15.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての共同住宅で平均専有面積約６６㎡の２ＬＤＫ３戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプの建物を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	99.37	100.0	99.37	1,235	122,722	2.0	245,444
							1.0	122,722
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		245,444		490,888
								245,444

⑨年額支払賃料	245,444 円　×　12ヶ月　＝　 2,945,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,945,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 154,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,934,862 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	490,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,663 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,444 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,278 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,018,803 円　　　　（　 11,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-4	1,219 ( 1,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.2]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,272 円/㎡　月額支払賃料（　 1,235 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸２４　　　　-5	1,203 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,279
c	Ｂ豊橋賃貸４３　　　　-1	1,315 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,264

豊橋 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,680 円	3,089,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,100 円	28,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 626,580 円　（　　　　　　 2,448 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,185,920 円（　　　　　 8,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,018,803 円
②総費用	626,580 円
③純収益　①－②	2,392,223 円
④建物等に帰属する純収益	2,185,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	200,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,257,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊橋 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 -34

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　星野　ゆかり

TEL.

鑑定評価額

21,300,000 円

１㎡当たりの価格

83,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市鍵田町６３番１外				②地積　(㎡)	256 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに中小工場等が混在する住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	柳生橋 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 100 ｍ、南 110 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 256 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

柳生橋駅南東方

600m

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅のほか中小工場等もみられる旧来からの既成住宅地域で、当面は現状のまま推移していくものと予測す
る。地価は、周辺の河川整備等により住環境が向上し、概ね安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として豊橋市中心部にて旧来からの事業所や工場等が混在する住宅地域である。需要者は市内に地縁
的選好性を持つ一次取得者が大半であるが、他の地域からの転入者も見られる。街路の配置にやや難が見られるものの
、鉄道沿線の徒歩圏で交通利便性に優るため、一定の宅地需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地で１，
５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣は、資産保有目的のアパート等も見られるが自己使用目的の取引が大半で、収益性よりも居住の快適性を指向
する住宅地域である。よって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を中心に、低位に求められた収益価格
を参考にとどめ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案し、単価と総額の観点にも留意し、本鑑定評価額を
決定した。なお、当該価格は、代表標準地との均衡を得ており、妥当なものと判断する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[119.9]

[100.0]
100

83,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や円安等による経済の停滞感も一部に
見られる中、不動産市場では居住環境や利便
性等による需要の二極化傾向が続いている。

特に大きな地域的特性の変化は見られない。
一般的要因の影響を受け、地価は概ね安定的
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５２０ -7	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		準工特別用途地区都市計画 (60,200)
b	Ａ豊橋０５３４ -5	豊橋市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4.8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	Ａ豊橋０４３４ -525	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		１中専 (60,184)
d	Ａ豊橋０５３０ -21	豊橋市		更地	（　）	長方形	北東5.1m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,709	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,281	100 [ 97.0]	86,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,900
b	(　 ) 97,119	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	93,419	100 [ 112.2]	83,261		83,300
c	(　 ) 83,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,682	100 [ 104.7]	79,926		79,900
d	(　 ) 109,987	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,207	100 [ 128.7]	85,631		85,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,300 円／㎡]

豊橋 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,946,449	575,262	2,371,187	2,185,920	185,267	（　0.9699） 179,690	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,823,191 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.37	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	256 ㎡	17.0 m x 15.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ計３戸、１戸当たりの平均専有面積約６６㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	99.37	100.0	99.37	1,204	119,641	2.0	239,282
							1.0	119,641
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		239,282		478,564
								239,282

⑨年額支払賃料	239,282 円　×　12ヶ月　＝　 2,871,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,871,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 150,769 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,864,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	478,564 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,282 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 77,288 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,946,449 円　　　　（　 11,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-4	1,219 ( 1,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,204 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸２４　　　　-5	1,203 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,462 円	3,015,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,600 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 575,262 円　（　　　　　　 2,247 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,185,920 円（　　　　　 8,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,946,449 円
②総費用	575,262 円
③純収益　①－②	2,371,187 円
④建物等に帰属する純収益	2,185,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	179,690 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,823,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）