別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊橋 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -13 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市錦町１６７番 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   220 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 豊橋駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域であり、利用状況は概ね現状で推移するものと予測する。豊橋駅周 辺住宅地の供給不足から、地価水準は横ばいないしやや強含みの推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市の中心市街地周辺の住宅地域である。主な需要者は市内在住の一次ないし二次取得者であり、同 一需給圏外からの転入も見られる。当地域周辺における生活利便性、需給動向を考慮すると相対的な市場競争力は強く 、最近の当駅周辺の再開発等の影響から地価はやや強含みに推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１５～ ２５百万円、新築戸建住宅で３５百万円程度と把握されるが、建築費高騰の影響から後者はやや上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られるが、対象標準地は集合住宅の建築を企図する場合においては画地規模が小さく、経済合理性 の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で あることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [110.0] [105.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河中心都市として全般に地価は安 定しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、 産業道路の整備・充実等から不動産市況は回 復傾向にある。 熟成した住宅地域で地域に格別の変動は見受 けられないが、豊橋駅西側の住宅地の需要が 高まっており、供給が少ないこともあって地 価はやや強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％