別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊橋 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -7 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市朝丘町１１２番 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く利便性の良い住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅東方 3.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市電沿線の利便性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地域としての熟成が進むものと見込まれる。地価水準は 底堅い住宅需要に支えられ、やや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市東部の住宅地域一円である。需要者の中心は、豊橋市在住の住宅取得を目的とする一次取得者が 中心であるが、圏外からの転入者も見受けられる。豊鉄市内線（市電）沿線にあり利便性を有し、区画整然とした居住 環境を有する住宅地域であるため人気がある。周辺では建築条件付きの分譲土地の販売等、住宅需要は強く地価は安定 的である。市場の中心価格帯は、土地で１５００万～２０００万円程度、新築戸建住宅で３８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の取引事例から求めており実証的な価格であり説得力は高い。一方、 標準地は規模が小さく共同住宅等の建物想定が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。周辺は居住の快適性 が重視され、自用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。したがって、 市場実態を反映した比準価格を採用し、周辺の他の標準地とのバランスも考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は薄れ、豊橋の住宅地の動 向は堅調に推移し、幅員や環境等に優る人気 エリアの住宅需要は根強く、市場滞留期間も 短くなっている。 住宅地域として熟成している。生活環境等は 良好で、地域要因に特段の変化は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％