別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊橋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市富士見台２丁目３１番９ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 大清水 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   350 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 大清水駅南方 2.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋市南部にある郊外型の大規模住宅団地である。丘陵地に中規模一般住宅が建ち並び、住宅地域として概ね熟 成しており、地価は需要増からやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に豊橋市南部の郊外にある住宅地域一円である。需要者は豊橋市在住の住宅取得を目的とする一次取得 者が中心であるが、圏外からの転入者も見受けられる。最寄駅からやや距離があるが、区画整然とした住宅団地で居住 環境は良好である。最近、団地内で物件を探す需要者も増加し、売買も堅調であるため価格は強含み傾向にある。需要 の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万～１５００万円、新築の戸建で３０００万～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で、周辺にアパート等の収益物件はなく、戸建住宅中心の団地 であるため収益還元法は適用していない。周辺は居住快適性が重視され、自用目的での取引が中心の住宅地域であり、 取引価格の水準を指標に価格決定されている。したがって、取引当事者の属性も踏まえ、市場実勢を反映した比準価格 を採用し、周辺の他の標準地とのバランスも考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は薄れ、豊橋の住宅地の動 向は堅調に推移し、幅員や環境等に優る人気 エリアの住宅需要は根強く、市場滞留期間も 短くなっている。 豊橋市の郊外に開発された大規模住宅団地で あり、土地の利用状況に変化はなく、地域要 因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％