別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊橋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市牛川町字乗小路３２番４８３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7.8m市道 水道、ガス、下水 豊橋 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．８ｍ市道 交通 施設 豊橋駅東方 5.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状のまま推移 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊橋市内における市街化区域内の比較的外延部の住宅地域である。需要者の中心は、一部隣接市等 からの転入者も見られるものの、主に豊橋市内の居住者が大半を占める。市場における需給動向は、駅徒歩圏外ではあ るが、一定の需要が認められる為、地価水準は横這い傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯としては 、土地で１，３００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、豊橋駅の東方約５．７ｋｍに位置した中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。又、そ の需要者は、主に自己使用目的の一次取得者であり、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する収益不動産 の想定が不合理であることから収益還元法を非適用とした。よって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映してい る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [117.0] [105.0] 100 73,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中核市である豊橋市では少子高齢化が進んで いるが、人口の集約化等から不動産市場では 二極化が顕在化しつつある。 郊外の閑静な住宅地域であり、地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％