鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋天白 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ天白０５４５ -10	名古屋市天白区		貸家建付地	（　）	不整形	北25m県道、南10.4m、西4.9m、三方路		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ天白０４３１ -501	名古屋市天白区		更地	（　）	不整形	北東20m県道、南西6m、二方路		準住居高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ天白０４３３ -509	名古屋市天白区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、南西9m、南東4m、三方路		２住居高度地区最高20m (80,200)
d	Ａ天白０５４５ -14	名古屋市天白区		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西5.9m、二方路		２中専高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ日進０４４２ -520	日進市		更地	（　）	不整形	西12m県道、中間画地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,077	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.8]	238,698	100 [ 104.9]	227,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 168,748	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	170,073	100 [ 83.8]	202,951		203,000
c	(　 ) 182,725	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	173,420	100 [ 84.9]	204,264		204,000
d	(　 ) 139,601	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	137,161	100 [ 74.8]	183,370		183,000
e	(　 ) 114,503	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	144,189	100 [ 70.0]	205,984		206,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

名古屋天白 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,271,362	3,264,574	13,006,788	10,173,600	2,833,188	（　0.9506） 2,693,229	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	64,124,500 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋天白 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	185.32	Ｓ4	741.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	90 ％	300 ％	300 ％	412 ㎡	15.3 m x 27.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は店舗フロア貸し、３階以上は、ファミリータイプ平均専有面積約５５㎡を各階３戸、合計６戸を想定

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

近隣地域において標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.32	77.3	143.25	2,881	412,703	8.0	3,301,624
							0.0	0
2～ 2	店舗	185.32	89.2	165.31	2,185	361,202	8.0	2,889,616
							0.0	0
3～ 4	住宅	185.32	89.2	165.31	1,947	321,859	2.0	643,718
							0.0	0
～

～

計		741.28	86.2	639.18		1,417,623		7,478,676
								0

⑨年額支払賃料	1,417,623 円　×　12ヶ月　＝　 17,011,476 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 639.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,011,476 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,408,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,202,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,478,676 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,271,362 円　　　　（　 39,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ天白賃貸４４　　　　-2	1,795 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.2]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,968	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,947 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ天白賃貸４６　　　　-3	2,031 ( 1,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.9]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,054
c	Ｂ天白賃貸４６　　　　-2	1,937 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.7]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,926

名古屋天白 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,000 円	162,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	880,574 円	17,611,476　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,264,574 円　（　　　　　　 7,924 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 741.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,173,600 円（　　　　　 24,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,271,362 円
②総費用	3,264,574 円
③純収益　①－②	13,006,788 円
④建物等に帰属する純収益	10,173,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,833,188 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,693,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,537 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,124,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋天白 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋天白 5-4

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　纐纈　正剛

TEL.

鑑定評価額

84,900,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市天白区平針２丁目１７１０番外				②地積　(㎡)	412 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）絶対高４５ｍ高度 (90,300)
	1:2	店舗、住宅兼倉庫Ｓ3	中小規模の店舗、共同住宅等が混在する商業地域	南25m県道	水道、ガス、下水	平針 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 180 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

平針駅西方

320m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
絶対高４５ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。新型コロナウイルス感染症による影響も希
薄となり、需要は回復していることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天白区を中心とする幹線・準幹線道路沿いの商業地域がその範囲にあたる。需要者は地元中小企業、個人
事業主、不動産業者等が中心である。近隣地域は、天白区の主要路線沿いの商業地域で、繁華性は比較的高く、定期借
地を含め、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯について、商業地の取引は個別性が強く、規模等によって価格帯が
異なるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は市場性を反映した実証的価格であ
る。また事例の信頼性、比準の精度は高い。一方収益価格は不動産の収益性に着目して求めた理論的数値であるが当該
地域は繁華性が十分でなく元本と収益との関係が希薄であるため、低めに試算された。以上を総合的に勘案して比準価
格を採用し、収益価格は参考程度とし、他の公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋天白 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 223,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[111.0]

[100.0]
100

206,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源高、海外経済減速による下押し圧力のも
と新型コロナウイルス感染症や供給制約の影
響が和らぎ、潜在成長率を上回る成長が続く
ものと予測する。

特記すべき地域要因の変動はない。

特記すべき個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋天白 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ天白０４３１ -501	名古屋市天白区		更地	（　）	不整形	北東20m県道、南西6m、二方路		準住居高度地区最高31m (80,200)
b	Ａ天白０４３３ -509	名古屋市天白区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、南西9m、南東4m、三方路		２住居高度地区最高20m (80,200)
c	Ａ天白０４４５ -506	名古屋市天白区		貸家建付地	（　）	長方形	北19.9m市道、中間画地		準住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ天白０４３１ -507	名古屋市天白区		更地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、中間画地		準住居高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,748	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	170,073	100 [ 80.1]	212,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 182,725	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	173,420	100 [ 84.9]	204,264		204,000
c	(　 ) 188,607	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,699	100 [ 93.0]	208,278		208,000
d	(　 ) 170,358	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,958	100 [ 88.3]	198,140		198,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

名古屋天白 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,189,150	3,080,814	13,108,336	10,837,800	2,270,536	（　0.9526） 2,162,913	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	51,497,929 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋天白 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	185.32	Ｓ4	741.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	90 ％	300 ％	300 ％	412 ㎡	15.3 m x 27.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は店舗フロア貸し、３階以上は、ファミリータイプ平均専有面積約５５㎡を各階３戸、合計６戸を想定

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.32	77.3	143.22	2,950	422,499	8.0	3,379,992
							0.0	0
2～ 2	店舗	185.32	89.2	165.22	2,200	363,484	8.0	2,907,872
							0.0	0
3～ 3	住宅	185.32	89.2	165.22	1,866	308,301	2.0	616,602
							1.0	308,301
4～ 4	居宅	185.32	89.2	165.31	1,847	305,328	2.0	610,656
							1.0	305,328
～

計		741.28	86.2	638.97		1,399,612		7,515,122
								613,629

⑨年額支払賃料	1,399,612 円　×　12ヶ月　＝　 16,795,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 638.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,795,344 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,391,628 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,003,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,515,122 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 613,629 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 116,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,189,150 円　　　　（　 39,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ天白賃貸４４　　　　-1	1,723 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,866 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ天白賃貸３９　　　　-2	1,937 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,959
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋天白 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,000 円	162,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	695,814 円	17,395,344　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 198,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,080,814 円　（　　　　　　 7,478 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 741.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,837,800 円（　　　　　 26,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,189,150 円
②総費用	3,080,814 円
③純収益　①－②	13,108,336 円
④建物等に帰属する純収益	10,837,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,270,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,162,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,497,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）