別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋天白 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -22 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　隆文   TEL.

鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区植田山１丁目１００７番 ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 ＲＣ2 丘陵地の中規模一般 住宅の多い閑静な住 宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 塩釜口 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 塩釜口駅北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 高台の丘陵地に中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区の外隣接する名東区、昭和区、千種区の住宅地域である。需要者の中心は、名古屋市及び豊田市等 へ通勤する一次取得者と富裕層である。近隣地域は最寄駅から徒歩圏外であるが、天白区のなかでは名古屋市中心部に 近く土地区画整理によって街区が整備された住環境の良好な住宅地域である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで ２，５００万円～４，０００万円程度であるが、単価より総額を重視する傾向が強くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅は、建築費は上昇したが賃料水準が低いので、経済合理性に見合う建物の建築が困難となり、収益還元法の適 用を断念した。近隣地域は自用目的での取引が中心の住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価 格は、査定価格間で開差が生じているが、開差の理由を検討の上５事例の平均値で決定しており、信頼性と説得力があ る。代表標準地の規準価格とも均衡を得ているので、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -20             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    198,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [139.6] [101.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する昭和・瑞穂・千種区の地価上昇の影 響と土地の供給不足により地価が上昇した。 丘陵地で傾斜が強いため擁壁の状態や高低差 によって価格はまちまちである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％