別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋天白 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -17 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　隆文   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区菅田１丁目７１６番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が混在する住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 野並 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 野並駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅等が混在する地域である。特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区南西部のほか、緑区、南区を含む天白川沿の住宅地である。需要者の中心は名古屋市に勤務する一 次取得者や細分化して分譲する建売業者である。住宅地としては駐車場や生産緑地等の空閑地が多く、河川にも近いこ とから地価は横ばい傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２，０００万円～２，５００万円程度、新築 の戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の規模等や高い建築費を考慮するに合理的な賃貸住宅経営は困難であり収益還元法は適用しない。近隣地域 は自用目的での取引が中心の住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は査定価格間でやや開 差を生じているが、各事例の規範性を考慮して決定しているので信頼性と説得力があり、代表標準地の規準価格とも均 衡を得ている。比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [146.0] [107.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する昭和・瑞穂・千種区の地価上昇の影 響と土地の供給不足により地価が上昇した。 周辺には駐車場や生産緑地が多いが、地域要 因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％