別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋天白 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区福池２丁目２７９番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:1.5 空地 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 野並 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 野並駅北方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が主体の古くから住宅地域である。価格の変動要因は特に見られず、当面は現状のまま推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市天白区内で地下鉄桜通線沿線の住宅地域。需要者の中心は名古屋市内及びその周辺市町に居住し 、自用の戸建住宅の取得を目的とする個人である。近隣地域は一般住宅、店舗兼住宅等が見られる古くからの住宅地域 であるが、野並駅の徒歩圏内に位置し、値頃感もあることから不動産需要は堅調であり、地価は緩やかに上昇している 。市場では土地は２００㎡前後で２８００万円程度まで、新築戸建住宅は４０００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅が主体の住宅地域である。比準価格は天白区福池地区及びその周辺の住宅地の事例を採 用して試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格である。他方、当地域は収益物件がほとんど見られず賃貸 市場が未成熟であり、また対象標準地の間口も狭いことから投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難 なため収益価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [141.0] [100.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナによる諸規制が緩和され、景気も緩や かに回復していることから居住環境も良好な 住宅地域を中心に不動産需要は高まり、地価 は上昇している。 一般住宅のほか店舗兼住宅等も見られる住宅 地域であるが、野並駅の徒歩圏に位置するこ とから需要は堅調であり、地価は緩やかに上 昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％