別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋天白 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区土原２丁目４２９番１３外 ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 風致地区 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とする緑地隣接の 住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 植田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 植田駅南方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。同じ土原地区で区画整理事業が行われているが、当地域に対する 影響はないので、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区内の戸建住宅を中心とした住宅地域である。主たる需要者は名古屋市内及び周辺市町に居住する個 人が中心と考えられる。最寄駅からはやや離れた立地で、周辺が緑地に囲まれた環境であることから、安定した住環境 を維持しているが、地価の上昇の程度は低い。需要の中心となる価格帯は、土地は２，５００万円程度、新築建売住宅 で３，５００万円～４，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択のうえ試算し、戸建住宅を中心とする住宅地域 という地域的特性が反映されている価格といえる。一方収益価格は、対象標準地の立地条件や画地条件から、合理的な 賃貸経営の想定が妥当でないと判断され適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [144.4] [101.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や円安など経済的な不安要素はあるが 、不動産需要は強く、地価は上昇傾向にある と考えられる。 天白区内でも住宅地としての品等はやや劣る 。よって地価の回復の程度は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％