別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋天白 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　隆文   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区平針南２丁目２３０４番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 平針 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 平針駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であるが、総額的見地から細分化が進行している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区や隣接する緑区北東部の住宅地域である。名二環を初めとする道路整備の進展により、名古屋市中 心部のほか豊田市や西三河へも通勤が容易となり、需要者は広範囲に拡大している。近隣地域は閑静な住宅地域である が、総額的見地から土地の細分化が進行しつつある。需要の中心となる価格帯は土地で２，５００万円～３，５００万 円程度、新築戸建住宅は４，０００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の規模と高い建築費を考慮するに経済合理性から賃貸住宅経営は困難であり、収益還元法は適用しない。近 隣地域は自用目的での取引が中心の住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は、査定価格間 の開差が比較的小さく、総額的見地も考慮して下位４事例の平均値で決定しており信頼性が高い。代表標準地の規準価 格とも均衡を得ているので、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する昭和・瑞穂・千種区の地価上昇の影 響と土地の供給不足により地価が上昇した。 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住 宅地域であるが、細分化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％