別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 名古屋天白 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -4 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　優一   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区向が丘１丁目１４０５番 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心とし た丘陵地の住宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 平針 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 平針駅南西方 850m 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が既に建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、今後当分の間は特別な変動要因はなく現在の状況が続く ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市天白区東部を中心として近隣地域と類似の住宅地域が存する圏域である。需要者の中心は名古 屋市及びその周辺圏域に居住または勤務する一次取得者層である。近隣地域周辺は、地下鉄平針駅から徒歩圏内にある 区画整然とした住宅地域である。居住環境も良好であり、小画地で総額を抑えた戸建住宅を中心に需要は底堅い状況に ある。需要の中心となる価格帯は、土地が２５００万円前後、新築戸建住宅が４５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格としては比準価格だけを求めた。収益価格は、対象標準地が１低専の地域に存し規模が小さく間口の狭い土地 であるため、経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であることから試算しなかった。当地域では自用目的の取引 が中心であり、居住の快適性、利便性等が重視されるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が重要な指 標である。従って代表標準地との均衡に留意しつつ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [103.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸要因による物価高が家計に影響し、ローン 金利等先行不透明な状況下にあるが、住宅需 要は底堅く総額を抑えた物件を中心に需給と もに活発である。 戸建住宅を中心とした駅に近い住宅地域であ り、地域要因に大きな変動はない。一般的要 因の状況下地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％