鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０４２１ -35	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ名東０５２１ -19	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	Ａ名東０５２１ -16	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ名東０５３３ -46	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ名東０４０２ -534	名古屋市名東区		更地	（　）	袋地等	北東25m県道、南東4m、二方路		近商高度地区最高45m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,249	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	274,699	100 [ 115.0]	238,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 234,228	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,165	100 [ 101.7]	231,234		231,000
c	(　 ) 256,763	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	258,047	100 [ 92.5]	278,970		279,000
d	(　 ) 199,394	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,992	100 [ 78.8]	253,797		254,000
e	(　 ) 176,446	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 89.9]	200,980	100 [ 88.4]	227,353		227,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

名古屋名東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため、非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,237,101	4,808,188	15,428,913	13,545,000	1,883,913	（　0.9320） 1,755,807	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,804,929 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	224.00	ＲＣ4	896.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	304 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を事務所部分貸し、３～４階をファミリー向け共同住宅の併用ビルを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

当規模の中層事務所兼共同住宅として妥当。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	224.00	85.0	190.40	2,650	504,560	5.0	2,522,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	224.00	85.0	190.40	2,385	454,104	5.0	2,270,520
							0.0	0
3～ 4	住宅	224.00	90.0	201.60	1,855	373,968	3.0	1,121,904
							0.0	0
～

～

計		896.00	87.5	784.00		1,706,600		7,037,128
								0

⑨年額支払賃料	1,706,600 円　×　12ヶ月　＝　 20,479,200 円
⑩a共益費（管理費）	80 円／㎡　×　 784.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 752,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,231,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,061,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,170,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,037,128 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,237,101 円　　　　（　 66,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ名東賃貸２１　　　　-57	2,709 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,661 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ名東賃貸１６　　　　-10	1,428 ( 1,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	2,712
c	Ｂ名東賃貸２１　　　　-39	2,003 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,671

名古屋名東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	210,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,592,388 円	21,231,840　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,808,188 円　（　　　　　　 15,816 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 896.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,545,000 円（　　　　　 44,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,237,101 円
②総費用	4,808,188 円
③純収益　①－②	15,428,913 円
④建物等に帰属する純収益	13,545,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,883,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,755,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,804,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋名東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 5-2

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　牧野　敦

TEL.

鑑定評価額

73,300,000 円

１㎡当たりの価格

241,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区名東本通２丁目３４番				②地積　(㎡)	304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	事務所ＲＣ4	中層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域	北25m県道	水道、ガス、下水	星ヶ丘 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

星ヶ丘駅南東方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状の繁華性を維持し推移するものと予測される。不動産市場は全般的
に堅調な動きをしていて、特にマンションの立地が可能な地域では地価動向は強めの上昇と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に名東区を中心とする路線商業地域である。需要者の中心は店舗、事務所等を営む法人事業者である。
日進市方面に繋がる交通量の多い主要幹線街路で、店舗兼事務所ビル、中層マンションが建ち並び収益力が期待できる
ほか、星ヶ丘駅周辺には商業施設が充実していて利便性が高くマンション用地としての需要も認められる。地価は旺盛
な需要により上昇が続いている。取引総額はばらつきが大きく中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する路線商業地域における賃貸市場は一定程度成熟している。収益価格は賃貸市場の動向及び建物の想
定事項の如何でその精度が左右されるという側面を反映し低位な価格となった。収益性が重視される商業地域内に存す
るものの、比準価格を重視するのが不動産市場の実態を適切に反映していると判断される。以上より比準価格を重視し
収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名東区の人口はやや減少傾向。高齢化率は上
昇傾向。個人消費の持ち直しの動きから店舗
・事務所等の商業地需要は回復し堅調に推移
している。

地域要因に特段の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０５２１ -35	名古屋市名東区		建付地	（　）	長方形	南16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ名東０５３１ -21	名古屋市名東区		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ名東０４０２ -534	名古屋市名東区		更地	（　）	袋地等	北東25m県道、南東4m、二方路		近商高度地区最高45m (90,300)
d	Ａ名東０５２１ -29	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、北12m、角地		２住居高度地区最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,362	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,384	100 [ 79.6]	258,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 156,670	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,140	100 [ 68.5]	229,401		229,000
c	(　 ) 176,446	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 89.9]	200,980	100 [ 88.4]	227,353		227,000
d	(　 ) 229,381	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	215,232	100 [ 82.1]	262,158		262,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

名古屋名東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,265,903	4,724,752	14,541,151	12,642,000	1,899,151	（　0.9320） 1,770,009	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	42,143,071 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	224.00	ＲＣ4	896.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	304 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階フロア貸事務所、３、４階ファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約６７㎡）を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

類似の事務所兼共同住宅と比べて標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	224.00	85.0	190.40	2,614	497,706	5.0	2,488,530
							0.0	0
2～ 2	事務所	224.00	85.0	190.40	2,222	423,069	5.0	2,115,345
							0.0	0
3～ 4	住宅	224.00	90.0	201.60	1,750	352,800	3.0	1,058,400
							0.0	0
～

～

計		896.00	87.5	784.00		1,626,375		6,720,675
								0

⑨年額支払賃料	1,626,375 円　×　12ヶ月　＝　 19,516,500 円
⑩a共益費（管理費）	74 円／㎡　×　 784.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 696,192 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,212,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,010,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,202,057 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,720,675 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,265,903 円　　　　（　 63,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ名東賃貸２１　　　　-34	2,559 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,625 円/㎡　月額支払賃料（　 2,614 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ名東賃貸３１　　　　-525	2,749 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,672
c	Ｂ名東賃貸３１　　　　-523	2,290 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,564

名古屋名東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	980,000 円	196,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,515,952 円	20,212,692　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,666,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,724,752 円　（　　　　　　 15,542 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 896.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,642,000 円（　　　　　 41,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,265,903 円
②総費用	4,724,752 円
③純収益　①－②	14,541,151 円
④建物等に帰属する純収益	12,642,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,899,151 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,770,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,143,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）