別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋名東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -12 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　中村　伸二   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区香流２丁目７０４番 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 上社 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 上社駅北西方 2.3km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名東区北部を中心に千種区北東部及び守山区南部の住宅地域である。近隣地域は熟成した市街地を形成し ているが、一方で細分化が進みつつあり建売住宅も見られる。需要者の中心は名東区及び隣接区等の居住者又は建売等 を行う不動産業者である。当該地域の需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地価額で１８００万円～３ ０００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は名東区内の類似性のある取引事例を採用したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高 い。一方、対象標準地の画地条件に加え建築費の高止まりなどにより経済合理性に見合う収益物件の想定は困難なため 、収益価格は試算しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であ る。したがって、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋名東 -23             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きは建築費高騰や金利変動等の影 響が懸念されている。不動産市場では、利便 性の良い住宅地域を中心に需要は堅調である 。 利便性が劣る住宅地域であり、地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％