別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋名東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -9 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.

鑑定評価額 42,400,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区神丘町３丁目６番 ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 星ヶ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 星ヶ丘駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からはやや遠いものの、戸建住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持するものと予測す る。地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として名古屋市東部の地下鉄東山線沿線を中心とする居住環境良好な住宅地域である。需要者の中心は 、市内在住の二次取得者層であるが、外部転入者も多い。当地域は、名東区の中でも特に学区に拘りのある子育て世代 を中心に人気が高い。また、旧来からの規模が大きな画地も多く、近年では分譲業者による細分化も進展している。細 分化後の規模での中心価格帯は、土地のみで２５～３０百万円程度、新築戸建住宅は５０～６０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には賃貸物件等もわずかに見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。市場の中 心は自用を目的とする取引であり、周辺地域の賃貸市場等を勘案すると経済合理性に合致した賃貸経営は困難であるた め、収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地価格との検討を踏まえ、昨 今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋名東 -16             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [103.9] 100 [ 96.0] [100.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場を取り巻く環境には、海外情勢に 起因する建築資材の高騰等のマイナス要因が 増えており、先行きが見えにくい状況である 。 駅徒歩圏からはやや外れた地域であるが、学 区の人気は高く、外部流入者等の需要が堅調 である。その他特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％