鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０４２５ -517	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、中間画地		工業高度地区最高31m 第二種特別工業地 (70,200)
b	Ａ緑０５３７ -8	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ａ緑０５４８ -4	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6.5m市道、北東4.9m、角地		工業特別用途地区高度地区 (70,200)
d	Ａ緑０４３９ -509	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西9.6m市道、北6.1m、角地		工業高度地区最高31m (80,200)
e	Ａ緑０４３０ -508	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	西5.6m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,885	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,346	100 [ 113.5]	95,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,500
b	(　 ) 121,200	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,745	100 [ 125.7]	98,445		98,400
c	(　 ) 110,387	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	115,799	100 [ 119.8]	96,660		96,700
d	(　 ) 99,763	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	102,927	100 [ 107.4]	95,835		95,800
e	(　 ) 73,453	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	77,089	100 [ 84.9]	90,800		90,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.5
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.5
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.5
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,400 円／㎡]

名古屋緑 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,672,890	1,090,775	3,582,115	2,807,680	774,435	（　0.9764） 756,158	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,585,070 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	187.00	Ｓ2	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防絶対高３１ｍ高度	70 ％	200 ％	200 ％	352 ㎡	13.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１８７．００㎡の工場倉庫で一棟賃貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	374.00	100.0	374.00	1,154	431,596	3.0	1,294,788
							0.0	0
～

～

～

～

計		374.00	100.0	374.00		431,596		1,294,788
								0

⑨年額支払賃料	431,596 円　×　12ヶ月　＝　 5,179,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,179,152 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,915 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,661,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,294,788 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,672,890 円　　　　（　 13,275 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸３０　　　　-901	1,479 ( 1,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [134.0]	100 [100.0]	1,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,157 円/㎡　月額支払賃料（　 1,154 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸３０　　　　-902	1,190 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,139
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,000 円	42,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	155,375 円	5,179,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 272,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 363,800 円	42,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,090,775 円　（　　　　　　 3,099 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,800,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0756 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,807,680 円（　　　　　 7,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,672,890 円
②総費用	1,090,775 円
③純収益　①－②	3,582,115 円
④建物等に帰属する純収益	2,807,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	774,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,158 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,585,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋緑 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 9-2

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　角谷　英之

TEL.

鑑定評価額

33,900,000 円

１㎡当たりの価格

96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区浦里５丁目２２１番				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）絶対高３１ｍ高度 (70,200)
	1:2	工場	小規模工場、事務所、住宅等の混在する地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	鳴海 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

鳴海駅北西方

750m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
絶対高３１ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

工場、配送センター、一般住宅等が混在する工業地域である。特別な変動要因はないが、今後は徐々に住宅等の
割合が増加することが予想される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は緑区、天白区、港区の中小工業地域である。需要者の中心は、中小規模の工場若しくは作業所、倉庫等を
必要とする法人または個人である。また、画地条件によっては、戸建住宅地への転用及び分譲を企図する不動産業者も
見込まれる。景気の持ち直しを背景としていずれも比較的堅調な需要が存在する。需要の中心となる価格帯は規模、用
途等により異なり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は緑区内の中小工場地の事例を採用して試算しており、市場実態を反映している。収益価格は、貸工場の賃貸
経営を想定して試算したが、比準価格より低位に試算された。本件では比準価格が規範性の高い取引事例をもとに算定
され、市場の実態を十分に反映しているものと認められることから比準価格を基本とし、市場実態から大幅に乖離した
収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋天白 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[116.6]

[100.0]
100

96,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直し傾向にあり、事業所、倉庫等
への需要も回復しているが、業種間のばらつ
きがあり、資材高騰、金利の先高感など不安
材料も存在する。

本地域の地価変動に影響を及ぼす特別の変動
要因は認められない。中小工場、住宅等の混
在地域であるが、住宅素地に対する需要がや
や高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０４３０ -508	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	西5.6m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ特別用途地区 (70,200)
b	Ａ緑０４２７ -13	名古屋市緑区		建付地	（　）	不整形	西5.8m市道、南30m、北4.3m、三方路		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ａ緑０５４６ -12	名古屋市緑区		更地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	Ａ緑０４２５ -517	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、中間画地		工業高度地区最高31m 第二種特別工業地 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,453	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	77,089	100 [ 79.6]	96,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,800
b	(　 ) 75,563	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	79,345	100 [ 78.7]	100,820		101,000
c	(　 ) 38,612	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	52,615	100 [ 72.9]	72,174		72,200
d	(　 ) 104,885	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,346	100 [ 113.5]	95,459		95,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,400 円／㎡]

名古屋緑 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,927,995	1,182,557	3,745,438	3,087,500	657,938	（　0.9764） 642,411	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,939,791 円　　　　（　 42,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	187.00	Ｓ2	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防絶対高３１ｍ高度	70 ％	200 ％	200 ％	352 ㎡	12.7 m x 27.4 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建、各階１８７．００㎡の工場倉庫の一括貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し建物のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	374.00	100.0	374.00	1,217	455,158	3.0	1,365,474
							0.0	0
～

～

～

～

計		374.00	100.0	374.00		455,158		1,365,474
								0

⑨年額支払賃料	455,158 円　×　12ヶ月　＝　 5,461,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,461,896 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 546,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,915,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,365,474 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,289 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,927,995 円　　　　（　 14,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸２５　　　　-902	1,178 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸２５　　　　-901	1,013 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,149
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,500 円	47,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,857 円	5,461,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 403,700 円	47,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,500 円	47,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,500 円	47,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,182,557 円　（　　　　　　 3,360 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,500,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 55 ％　＋　0.0756 × 20 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,087,500 円（　　　　　 8,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,927,995 円
②総費用	1,182,557 円
③純収益　①－②	3,745,438 円
④建物等に帰属する純収益	3,087,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	657,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	642,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,939,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,400 円／㎡）