鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０５３０ -10	名古屋市緑区		更地	（　）	不整形	南東12m市道、東6m、北東6m、三方路		１住居高度地区最高20m (80,200)
b	Ａ緑０５４４ -24	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ整形	南13m国道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ緑０４３１ -525	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m国道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ緑０４２３ -507	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20.2m市道、西6.5m、南6m、三方路		準住居高度地区最高31m (80,200)
e	Ａ緑０４４４ -525	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (55,171)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,275	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	150,113	100 [ 106.0]	141,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 120,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	127,832	100 [ 83.5]	153,092		168,000
c	(　 ) 118,899	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,277	100 [ 83.5]	145,242		160,000
d	(　 ) 197,624	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	189,128	100 [ 114.5]	165,177		182,000
e	(　 ) 188,742	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	204,040	100 [ 106.0]	192,491		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

名古屋緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,782,468	19,494,985	60,287,483	32,660,800	27,626,683	（　0.9533） 26,336,517	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	642,354,073 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,568.21	Ｓ3	3,694.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	185 ％	6,328 ㎡	135.5 m x 46.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：階段室・平面駐車場（１５５台）、３階：機械室（１棟貸しを想定）

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

階段室、機械室等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,568.21	100.0	3,568.21	2,060	7,350,513	6.0	44,103,078
							0.0	0
2～ 2	階段室	105.30

3～ 3	機械室	21.00

～

～

計		3,694.51	96.6	3,568.21		7,350,513		44,103,078
								0

⑨年額支払賃料	7,350,513 円　×　12ヶ月　＝　 88,206,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,568.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 155 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,206,156 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,820,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,385,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,103,078 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 396,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,782,468 円　　　　（　 12,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸４４　　　　-503	1,405 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	1,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸４４　　　　-504	2,170 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,077
c	Ｂ緑賃貸４８　　　　-501	2,314 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,204

名古屋緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,788,000 円	596,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,646,185 円	88,206,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,802,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,066,000 円	596,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,494,985 円　（　　　　　　 3,081 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	596,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 3,694.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 80 ％　＋　0.0647 × 10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,660,800 円（　　　　　 5,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,782,468 円
②総費用	19,494,985 円
③純収益　①－②	60,287,483 円
④建物等に帰属する純収益	32,660,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,626,683 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,336,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 642,354,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋緑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　名和　宏恭

TEL.

鑑定評価額

1,060,000,000 円

１㎡当たりの価格

167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区砂田１丁目４０１番外				②地積　(㎡)	6,328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (80,185)
	台形 3:1	店舗Ｓ3	大規模店舗、銀行等が見られる路線商業地域	東16m市道、四方路	水道、ガス、下水	有松 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

大規模店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 135.5 ｍ、奥行　約　　 46.5 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

有松駅北東方

2.2km

法令

規制

２住居
(70,185)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

スーパーマーケット、ドラッグストア、銀行等が見られる商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

大規模店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は緑区及び隣接区内に位置する幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はスーパーマーケッ
ト、ドラッグストア等を経営する大手企業、地元企業等である。圏域内では画地規模が大きい店舗用地の供給は少ない
ことから需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。商業地の取引件数は少なく、規模、利用目的等による個
性が強いことから総額での中心価格帯の把握は困難であるが、㎡当たりでは１５～１８万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の大型店舗、銀行等が中心の商業地域であり、需要者は不動産の市場性に着目して取引を行う。比準価
格は圏域内の商業地の事例を採用して試算したものであり、市場性に着目した実証的で、説得力が高い価格である。他
方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格であり、想定要素も多く、試算価格の精度がやや劣る。よって、比準価
格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナによる諸規制が緩和され、小売業、外
食業等の業績が緩やかに回復しつつあること
から商業地の不動産需要も持ち直し、地価は
上昇している。

スーパーマーケットを核としてドラッグスト
ア、銀行、コンビニ等が見られる路線商業地
域である。前面道路の交通量も多く、繁華性
は比較的高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０５３０ -10	名古屋市緑区		更地	（　）	不整形	南東12m市道、東6m、北東6m、三方路		１住居高度地区最高20m (80,200)
b	Ａ緑０４２３ -507	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20.2m市道、西6.5m、南6m、三方路		準住居高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ緑０５３７ -10	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ天白０４４５ -506	名古屋市天白区		貸家建付地	（　）	長方形	北19.9m市道、中間画地		準住居高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,275	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	150,113	100 [ 108.0]	138,994	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 197,624	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	189,128	100 [ 112.4]	168,263		185,000
c	(　 ) 132,424	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,543	100 [ 90.0]	149,492		164,000
d	(　 ) 188,607	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,699	100 [ 124.3]	155,832		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

名古屋緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,468,715	21,302,160	63,166,555	31,784,000	31,382,555	（　0.9533） 29,916,990	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	729,682,683 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,568.21	Ｓ3	3,694.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	185 ％	6,328 ㎡	135.5 m x 46.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の店舗を想定。１階は店舗、２階は階段室・来客用の平面駐車場（１５５台）、３階は機械室

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

階段室、機械室等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,568.21	100.0	3,568.21	2,181	7,782,266	6.0	46,693,596
							0.0	0
2～ 2	階段室	105.30

3～ 3	機械室	21.00

～

～

計		3,694.51	96.6	3,568.21		7,782,266		46,693,596
								0

⑨年額支払賃料	7,782,266 円　×　12ヶ月　＝　 93,387,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,568.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 155 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	93,387,192 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,338,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	84,048,473 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	46,693,596 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 420,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,468,715 円　　　　（　 13,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸４８　　　　-501	2,314 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,143	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,192 円/㎡　月額支払賃料（　 2,181 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸３１　　　　-503	2,660 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,240
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,740,000 円	580,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,669,360 円	93,387,192　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,802,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,930,000 円	580,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	580,000 円	580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	580,000 円	580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,302,160 円　（　　　　　　 3,366 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	580,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 3,694.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 80 ％　＋　0.0647 × 10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,784,000 円（　　　　　 5,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,468,715 円
②総費用	21,302,160 円
③純収益　①－②	63,166,555 円
④建物等に帰属する純収益	31,784,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,382,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,916,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 729,682,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）