別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋緑 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -38 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区作の山町８０番９５ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鳴海 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 鳴海駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内で名鉄名古屋本線沿線、地下鉄桜通線沿線の住宅地域。需要者の中心は名古屋市内及びそ の周辺に居住し、自用の居宅の取得を目的とする個人である。最近は建物の建築費が高騰し建売分譲住宅の総額も高騰 する傾向にあることから需要者は敷地面積が１００㎡～１５０㎡程度の比較的規模が小さい物件が選好している。市場 においては土地は２５００万円程度まで、新築住宅は４５００万円～５５００万円程度までが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は作の山町周辺の戸建用地の事例を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し試算したものであり、市場性を 反映した実証的な価格である。他方、当地域は鉄道駅からやや遠く賃貸市場が未成熟であり、また対象標準地の間口も 狭いことから投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難なため収益価格は不適用とした。よって、比準 価格を採用し、さらに代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し ていることから不動産市場の回復基調が続い ており、居住環境が良好な地域を中心に地価 は上昇している。 地下鉄駅からやや遠いものの、区画整然とし 居住環境も良好な住宅地域であることから需 要は堅調であり、地価は継続的に上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％