別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋緑 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -36 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区長根町８０番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 鳴子北 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 鳴子北駅南方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が概ね建ち並ぶ閑静な住宅地域としてほぼ熟成しており、当該住環境に変動をもたらすような特段の要 因もなく、当面は現状で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内の住宅地域である。需要者は名古屋市内や西三河方面等へ通勤する３０～４０代の一次取 得者が中心である。名古屋市内の他区と比べ住環境が良好な割により広い敷地の購入が可能であること等からこのとこ ろ需要が強く、大手ハウスメーカーを含む複数の業者による仕入が競合しエンドの価格の上限も総額で３５００万円程 度まで上昇しているが、この額での成約は一部エリアに限られ、取引に係る画地規模は小規模化が一段と進んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は間口と奥行との関係等からみて共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域はこ のところ需要が伸びている地下鉄桜通線南側の住宅地域であるが、比準価格は、周辺に立地する住環境の類似性する地 域で生起した実際の取引価格を判定根拠とするもので、居住の利便性、快適性を指標とする市場参加者の価値判断に立 脚し、実証的で説得力を有するので、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [106.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手を含む分譲販売業者による仕入が競合す る一方、低金利下でエンドユーザーへの価格 転嫁が可能な状況のなか、地価は総じて上昇 傾向にある。 地下鉄桜通線沿線の戸建住宅が概ね建ち並ぶ 住環境の良好な住宅地域で、周辺とともにこ のところ需要が高まっており、地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％