別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋緑 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -32 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区古鳴海２丁目８１番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) 準防 （その他） 高度地区最高15m (60,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 野並 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ．５ｍ市道 交通 施設 野並駅南東方 680m 法令 規制 １中専 (60,150) 準防  高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区及び天白区内で地下鉄桜通線沿線の住宅地域。需要者の中心は名古屋市内及びその周辺に居 住し、自用の居宅の取得を目的とする個人。圏域内の不動産需要は全体的に回復基調にあるが、鉄道駅の徒歩圏内に位 置し、居住環境も良好な住宅地域の需要は特に高く、地価は大きく上昇している。市場においては土地は２００㎡程度 で３０００万円台前半まで、新築分譲住宅は３５００万円～５０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は圏域内の規範性が高い戸建用地の事例を中心に調整して試算したもので、不動産の居住の快適性、市場性に 着目した価格であり、実証的で、説得力も高い。他方、近隣地域は自用物件が中心の地域で賃貸市場が未成熟であり、 また対象標準地の間口も狭いため経済合理性の観点から経営が可能な収益物件の建築を想定するのが困難なことから収 益価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [109.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し ていることから不動産市場の回復基調が続い ており、居住環境が良好な地域を中心に地価 は上昇している。 地下鉄駅の徒歩圏内に位置し、居住環境も良 好であることから需要は高く、地価の上昇が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％