別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋緑 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -29 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　纐纈　正剛   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区神沢１丁目１６２３番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画の整った住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 神沢 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 神沢駅南西方 230m 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。新型コロナウイルス感染症による影響も希 薄となり、需要は回復していることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区に存する、駅徒歩圏内の環境良好な住宅地域がその範囲にあたる。需要者は緑区をはじめとする市内 在住又は市内勤務の一次取得者が中心である。近隣地域は地下鉄駅至近の区画整然とした住宅地域であることから、需 要は堅調であるが、出物は少ない。需要の中心となる価格帯について、土地のみでは３０００万円前後、新築戸建住宅 は５０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算価格となった。当該標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共 同住宅の想定が困難であり、その結果、収益還元法の適用が困難であった。求められた比準価格は市場性を反映した実 証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の公示価格 との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [109.0] 100 [ 92.1] [106.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高、海外経済減速による下押し圧力のも と新型コロナウイルス感染症や供給制約の影 響が和らぎ、潜在成長率を上回る成長が続く ものと予測する。 特記すべき地域要因の変動はない。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％