別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋緑 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -25 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区滝ノ水２丁目７０４番 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 神沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 神沢駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ居住環境、生活利便性ともに良好な住宅地域である。地域要因の変動は見られず、当 面は現状のまま推移すると予測される (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄桜通線沿線で、緑区及び隣接区内に位置する土地区画整理事業が完了済の住宅地域である。需要者 の中心は名古屋市及びその周辺に居住する個人である。滝ノ水地区は居住環境が良好であり、周辺にスーパーマーケッ ト、ドラッグストア等が多く見られ利便性が高いことから需要は旺盛であり、地価の上昇が続いている。市場では土地 は１８０㎡で３０００万円程度、新築分譲住宅は５０００万円程度までが取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引の中心は自用の戸建用地である。比準価格は戸建用地の 事例を採用し試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格である。他方、近隣地域は賃貸市場が未成熟であり 、また対象標準地の規模は小さく、間口も狭いことから、投資採算性に見合う収益物件の建築を想定するのが困難なた め、収益価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [109.0] 100 [ 95.3] [100.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し ていることから不動産市場の回復基調が続い ており、居住環境が良好な地域を中心に地価 は上昇している。 滝ノ水地区は居住環境が良好であり、また周 辺にスーパーマーケット等も多く生活利便性 が高いことから地価は継続的に上昇している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％