別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋緑 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区東神の倉３丁目４０７番 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 低層の一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 赤池 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 赤池駅南方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名古屋市緑区及び周辺市区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、サラリーマン等の所 得者層のほか、緑区及び周辺地域の居住者などの地縁性を有する個人である。最寄駅からやや遠く、狭い街路も見られ る住宅地域であるが、生活利便性は高く、地価水準が緑区内で相対的に低いことで、割安感から住宅の需要は堅調であ り、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる土地の価格帯は、総額で１５００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、間口が狭く、面 積も小さいことから、経済合理性に合う賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって 、最近の不動産市場での動向を反映して求められた実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [109.0] 100 [109.3] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症や海外情勢等によ る資材の高騰等、不安材料はあるものの、需 要への影響は軽微であり、地価は上昇傾向に ある。 特別な地域要因の変動は認められないが、駅 から徒歩圏外であるが生活利便性が高いため 、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％