別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋緑 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -6 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区池上台１丁目８２番３０ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鳴子北 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 鳴子北駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 比較的住環境の良好な区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名古屋市緑区及び周辺区内に存する住宅地域である。需要者の中心は、サラリーマン等の所得者 層のほか、緑区及び周辺地域の居住者などの地縁性を有する個人である。需要の程度は、近隣地域は、区画整然とした 居住環境が良好な住宅地域であるため、住宅地としての競争力の程度が高く、需要は堅調であり地価は上昇傾向にある 。需要の中心となる土地の価格帯は、総額で２０００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引がなされることが多く、収益性より居住の快適性を指向する地域的 特性を有している。また近隣地域は、一般住宅に純化した地域であり、最寄駅からも距離があることから、賃貸市場が 未成熟のため、収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価 格である比準価格を採用し、周辺地域の地価動向等も十分考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　緑（県） -15               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症や海外情勢等によ る資材の高騰等、不安材料はあるものの、需 要への影響は軽微であり、地価は上昇傾向に ある。 特別な地域要因の変動は認められないが、住 環境が良好な区画整然とした住宅地域であり 、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％ +3.1 ％