鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０５４６ -6	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	Ａ緑０５３７ -19	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (40,80)
c	Ａ緑０５４６ -8	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、東6.5m、角地		１低専 (40,80)
d	Ａ緑０５４６ -5	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6.5m、角地		２低専 (50,80)
e	Ａ緑４０２７ -504	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,933	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	149,517	100 [ 90.3]	165,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 159,634	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	160,898	100 [ 90.2]	178,379		180,000
c	(　 ) 170,177	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.5]	152,193	100 [ 88.3]	172,359		174,000
d	(　 ) 189,203	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	173,858	100 [ 94.8]	183,395		185,000
e	(　 ) 152,686	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	149,085	100 [ 88.5]	168,458		170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

名古屋緑 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,369,548	945,275	3,424,273	2,741,440	682,833	（　0.9746） 665,489	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,476,488 円　　　　（　 58,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.40	ＬＳ2	224.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m	50 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	14.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（各階２戸　×　２階　＝　４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.40	100.0	112.40	1,606	180,514	3.0	541,542
							0.0	0
2～ 2	居宅	112.40	100.0	112.40	1,638	184,111	3.0	552,333
							0.0	0
～

～

～

計		224.80	100.0	224.80		364,625		1,093,875
								0

⑨年額支払賃料	364,625 円　×　12ヶ月　＝　 4,375,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,375,500 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 328,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,359,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,093,875 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,369,548 円　　　　（　 16,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸４６　　　　-1	1,757 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ天白賃貸３６　　　　-1	1,739 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [103.0]	1,587
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,400 円	41,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	234,375 円	4,687,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 353,600 円	41,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 945,275 円　（　　　　　　 3,581 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 224.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,741,440 円（　　　　　 10,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,369,548 円
②総費用	945,275 円
③純収益　①－②	3,424,273 円
④建物等に帰属する純収益	2,741,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	682,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,476,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋緑 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 -2

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　小川　隆文

TEL.

鑑定評価額

45,700,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,150) （その他）高度地区最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	相生山 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

相生山駅南東方

360m

法令

規制

１低専
(50,150)
高度地区最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した丘陵地の住宅地域であるが、細分化傾向もみられ、画地規模や擁壁工事費の
高額化が価格に影響を与えており、個別的要因による価格差が拡大するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相生山駅、神沢駅、鳴子駅徒歩圏を中心とする緑区と隣接する天白区の住宅地である。主たる需要者は住
宅建築を目的とする一次取得者であるが、規模の大きい画地は分割して建売分譲を行う不動産業者である。近隣地域は
駅から徒歩圏内にあり需要は強いが、分割困難な土地は総額的見地から単価が抑制され、擁壁の状態による価格差も発
生する。需要の中心となる価格帯は土地のみで３，０００万円前後、新築の戸建住宅で５，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅徒歩圏内で賃貸物件も見られることから収益還元法を適用したが、当地域の賃貸経営は資産保有目的で行われ、建築
費の一層の上昇もあって収益価格は低く求められた。近隣地域は自用目的での取引が中心の住宅地域で、取引価格の水
準を指標に価格が決定される。比準価格は、ほら貝地区を中心に画地規模や総額的見地から類似性の高い事例を重視し
て決定しており、代表標準地の規準価格とも均衡を得ている。比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋緑 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 169,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[109.0]

100
[ 94.1]

[101.0]
100

173,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大規模金融緩和のもと、緑区住宅地は需要が
強い一方で物件の供給が少ないため、地価は
堅調である。

丘陵地のため、傾斜が強く擁壁工事費が高額
な物件の価格は、その分取引価格から控除さ
れ低くなる傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０５４６ -4	名古屋市緑区		建付地	（　）	台形	南西8.2m市道、東8.2m、角地		１低専 (50,80)
b	Ａ緑０５４６ -2	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	Ａ緑０５４６ -5	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6.5m、角地		２低専 (50,80)
d	Ａ緑０５４６ -6	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	Ａ緑０５４６ -7	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,574	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.7]	133,717	100 [ 92.1]	145,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 172,502	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	172,669	100 [ 96.8]	178,377		180,000
c	(　 ) 189,203	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	173,858	100 [ 96.6]	179,977		182,000
d	(　 ) 148,933	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	149,517	100 [ 92.1]	162,342		164,000
e	(　 ) 184,041	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	199,186	100 [ 92.8]	214,640		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

名古屋緑 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,588,048	989,877	3,598,171	2,919,370	678,801	（　0.9746） 661,559	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,385,093 円　　　　（　 58,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.40	ＬＳ2	224.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m	50 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	14.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅１戸５６．２㎡×４戸、共益費は通り抜け。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.40	100.0	112.40	1,700	191,080	3.0	573,240
							0.0	0
2～ 2	居宅	112.40	100.0	112.40	1,700	191,080	3.0	573,240
							0.0	0
～

～

～

計		224.80	100.0	224.80		382,160		1,146,480
								0

⑨年額支払賃料	382,160 円　×　12ヶ月　＝　 4,585,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,585,920 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 344,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,577,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,146,480 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,588,048 円　　　　（　 17,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸４４　　　　-4	2,151 ( 2,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸４４　　　　-2	1,618 ( 1,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,548
c	Ｂ緑賃貸２５　　　　-1	1,938 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,816

名古屋緑 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,500 円	44,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,877 円	4,921,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 376,500 円	44,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 989,877 円　（　　　　　　 3,750 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,300,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 224.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,919,370 円（　　　　　 11,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,588,048 円
②総費用	989,877 円
③純収益　①－②	3,598,171 円
④建物等に帰属する純収益	2,919,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	678,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	661,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,385,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,300 円／㎡）