別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋守山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 9-1 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　一成   TEL.

鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区瀬古１丁目９１６番外 ②地積 　(㎡) 2,953   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 工場 中小規模工場を中心 に共同住宅等が介在 する地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 新守山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   220 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 新守山駅北西方 1.8km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場地域として成熟しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市守山区の西部及び隣接する春日井市の南西部の中小工場地域である。主たる需要者は、自己の 事業のために工場用地を必要とする地元の中堅の事業者、法人である。近隣地域は、中小工場のほか共同住宅等も混在 するが、幹線道路や高速道路へのアクセスには比較的優れている。中心となる価格帯は、地域や規模等による差異が大 きいため一定の傾向を見い出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は自社使用が中心の中小工場地域であり、賃 貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。また、取引市場についても自社使用目的での取引 が中心である。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、更に単価と総額との 関連を考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,700 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.9] 100 [ 82.5] [100.0] 100 93,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市守山区の人口は微増傾向。コロナ禍 以降は住宅地が先行して地価が上昇し、商業 地も後追いで利便性が高い地域を中心に上昇 傾向で推移。 守山区西部に位置し、中小工場地域として成 熟しており、地域要因に特段の変動はない。 一般的要因の制約下において、地価は底堅く 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％