別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋守山 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -35 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　磯貝　誠   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区大字上志段味字安川原７番６３外 (上志段味１２街区６番２) ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整然とした 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 高蔵寺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が進捗中で、新興住宅地域として徐々に熟成しつつ推移するものと推測される。地価水準は、 安定した住宅需要が見込まれることから堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山区北東部に位置する新興住宅地域で、需要者は区内に在住する１次取得者である。不動産市場は物価 上昇、供給面での制約等による需給バランスの悪化が懸念されるが、値頃感があり安定した需要が見られる地域である ことから地価は底堅く推移している。圏域内では民間の建売分譲が中心で、立地及び需要者に応じた価格設定がなされ ているが、土地で２０００万円前後まで、新築の戸建住宅で３５００万円程度までが需給の中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は土地区画整理事業中の住宅地域に所在し、需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。収益還元 法については対象標準地の画地条件の制約等により、経済合理性を有する賃貸住宅経営を想定することが非現実的であ るため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し 、収益価格の考え方は参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、供給面での制約等により不透明感 が残るものの、良好な立地条件を有する地域 の需要は維持され、地域選好性がより鮮明と なっている。 居住環境と生活利便性が整備された値頃感の ある新興住宅地で、安定した需要が見込まれ ることから地価は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％