別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋守山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -34 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　松岡　徹郎   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区翠松園２丁目２１２６番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる丘陵地の 住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 大森・金城学院前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 大森・金城学院前駅北 西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵地に位置する閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。セカンドハウスとして の需要も考えられ、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね守山区内の住宅地域であり、別荘地の趣きを残す住宅地域との牽連性が強い。需要者の中心は名古屋 市内及びその周辺市町に居住し、自己の居住に供する目的の個人及びセカンドハウスとしての利用を目的とする個人が 想定される。傾斜がきつく擁壁等の設置を要する土地が多いため、需要者はある程度限定されると解される。市場の中 心価格帯は土地は２００㎡程度で１７００万円～１９００万円程度、周辺において新築戸建住宅の事例は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において類似性及び信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方、標準地は守山区中心部から離れた郊外に位置しており、圏内の賃貸市場が未成熟で経済合理性に見合った賃貸 想定が困難と判断し収益価格は試算しなかった。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [106.0] 100 87,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における戸建住宅地の需要増が続く 中、隣接する名東区の住宅地価格上昇の影響 が価格に割安感のある守山区にまで及んでい る。 別荘地としての趣きを残す高台の住宅地域で ある。傾斜がきつく擁壁等の設置を要する土 地が多いため、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％