鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０５０６ -10	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東7.4m、角地		１住居高度地区最高31m (80,200)
b	Ａ守山０５０６ -22	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,180)
c	Ａ守山０４２３ -4	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		工業高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ守山０４２３ -15	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	東6.5m市道、北6m、角地		１住居高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ守山０４２３ -35	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南5.8m、角地		工業高度地区最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,350	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	108,075	100 [ 77.0]	140,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 144,984	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	134,343	100 [ 94.6]	142,012		142,000
c	(　 ) 98,785	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	100,937	100 [ 68.2]	148,001		148,000
d	(　 ) 124,572	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	118,585	100 [ 82.5]	143,739		144,000
e	(　 ) 109,561	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	108,296	100 [ 76.6]	141,379		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -24.5
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

名古屋守山 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,667,356	797,964	2,869,392	2,580,760	288,632	（　0.9732） 280,897	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,532,488 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.40	ＬＳ2	220.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	219 ㎡	10.2 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの住宅（約５０㎡、４戸）

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.40	89.8	99.14	1,450	143,753	3.0	431,259
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.40	89.8	99.14	1,480	146,727	3.0	440,181
							0.0	0
～

～

～

計		220.80	89.8	198.28		290,480		871,440
								0

⑨年額支払賃料	290,480 円　×　12ヶ月　＝　 3,485,760 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 198.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 118,968 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,604,728 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 233,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,659,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	871,440 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,667,356 円　　　　（　 16,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２８　　　　-12	1,555 ( 1,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２８　　　　-10	1,338 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	1,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	36,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	233,564 円	3,892,728　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 309,400 円	36,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,964 円　（　　　　　　 3,644 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 220.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,580,760 円（　　　　　 11,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,667,356 円
②総費用	797,964 円
③純収益　①－②	2,869,392 円
④建物等に帰属する純収益	2,580,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	288,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,897 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,532,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋守山 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋守山 -30

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　牧野　敦

TEL.

鑑定評価額

31,300,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市守山区金屋２丁目２０６番				②地積　(㎡)	219 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅の中に共同住宅等が介在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	金屋 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 130 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

金屋駅北西方

190m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。不動産市場は全般的に
堅調な動きをしていて、地価動向は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名鉄瀬戸線及びＪＲ中央本線「新守山」駅を中心とする既成住宅地域である。ゆとりーとライン「金屋」
駅が近く３鉄道駅の利用が可能で利便性は高い。需要者の中心はサラリーマンを中心とする一次取得者が多く、隣接市
区からの転入者も一部に見られる。不動産市場はコロナ禍以前の地価水準を上回るまでに回復していて、周辺取引事例
も多く散見され需要は堅調に推移している。土地は３０００万円程度、新築戸建住宅は４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は自用目的での取引を主とする住宅地域に存する。収益価格は賃貸市場の動向及び建物の想定事項の如何に
よってその精度が左右されるという側面を反映し低位な試算価格となった。鑑定評価額の決定にあたっては対象標準地
が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引市場の実態を反映した実証的な価格である比準価
格を重視し収益価格は参考とし更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋守山 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[ 87.7]

[100.0]
100

143,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

守山区の人口は微増傾向、高齢化率は上昇傾
向。低金利環境の継続により都心部のみなら
ず・郊外部でも住宅地需要は堅調である。

地域要因に特段の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０５０６ -22	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,180)
b	Ａ守山０４２３ -518	名古屋市守山区		貸家建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ守山０５０６ -12	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	北18m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ守山０４２３ -509	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.3m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,984	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	134,343	100 [ 95.6]	140,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 143,844	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	155,037	100 [ 106.9]	145,030		145,000
c	(　 ) 143,987	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,867	100 [ 102.9]	142,728		143,000
d	(　 ) 133,333	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	125,627	100 [ 86.4]	145,402		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

名古屋守山 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,615,706	838,171	2,777,535	2,486,820	290,715	（　0.9756） 283,622	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,595,860 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.40	ＬＳ2	220.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	219 ㎡	10.2 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（専有面積約４９．５７㎡、各階２戸、計４戸）、駐車場３台を想定。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

周辺類似の共同住宅と比べて標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.40	89.8	99.14	1,412	139,986	3.0	419,958
							0.0	0
2～ 2	居宅	110.40	89.8	99.14	1,440	142,762	3.0	428,286
							0.0	0
～

～

～

計		220.80	89.8	198.28		282,748		848,244
								0

⑨年額支払賃料	282,748 円　×　12ヶ月　＝　 3,392,976 円
⑩a共益費（管理費）	66 円／㎡　×　 198.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 157,038 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,550,014 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 230,281 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,607,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	848,244 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,615,706 円　　　　（　 16,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２８　　　　-9	1,266 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,416 円/㎡　月額支払賃料（　 1,412 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２８　　　　-12	1,555 ( 1,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,466
c	Ｂ守山賃貸０６　　　　-8	1,546 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,502

名古屋守山 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,600 円	38,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	249,471 円	3,838,014　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,700 円	38,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 838,171 円　（　　　　　　 3,827 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,200,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 220.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,486,820 円（　　　　　 11,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,615,706 円
②総費用	838,171 円
③純収益　①－②	2,777,535 円
④建物等に帰属する純収益	2,486,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	290,715 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	283,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,595,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）