別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋守山 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -26 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区今尻町１５１９番 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、小工場、 倉庫等が混在する住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 印場 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 印場駅南方 1.2km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか小規模工場、倉庫、事業所等が混在する地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面ほぼ 現状を維持すると予測する。地価動向は概ね横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市守山区のほか隣接する尾張旭市西部等の住宅地域である。需要者の中心は、市内又は隣接市等 に居住する一次取得者層である。最寄駅から約１．２㎞に位置する平坦地で、矢田川と東名高速道路に近い住工混在地 域にあるが、より選好性の高い駅付近の住宅地と比較した値頃感から、相応の需要が認められる。土地は１，５００万 円～１，８００万円程度、新築戸建住宅は３，２００万円から３，８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等も見られるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸マンションの想定は 困難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は類似地域に存する 実際の取引事例により求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。以上から、比準価格を採用し、代表標準地と の均衡を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [109.0] 100 [130.9] [109.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は増加傾向。土地取引件数は減 少している。需要堅調な当区においても、物 価上昇や資金調達環境の変化から住宅取得に 慎重さが窺える。 矢田川と東名高速道路に近い住工混在地域で あり、地域要因に特段の変動はみられない。 建売住宅の敷地規模は細分化される傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％