鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０４２３ -32	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ守山０５０６ -26	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (70,160)
c	Ａ守山０４２８ -527	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,160)
d	Ａ守山０５０６ -34	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,160)
e	Ａ守山０４２８ -519	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,132	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,080	100 [ 98.8]	141,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 134,946	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	142,537	100 [ 86.4]	164,973		180,000
c	(　 ) 119,911	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	129,116	100 [ 86.2]	149,787		163,000
d	(　 ) 129,583	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,620	100 [ 75.1]	173,928		190,000
e	(　 ) 155,701	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	156,003	100 [ 94.0]	165,961		181,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

名古屋守山 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため、非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,946,664	939,025	3,007,639	2,597,490	410,149	（　0.9756） 400,141	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,305,605 円　　　　（　 40,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	114.00	ＬＳ2	228.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	10.6 m x 21.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５１㎡、１ＬＤＫタイプ計４戸（各階２戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	114.00	90.1	102.74	1,488	152,877	2.0	305,754
							0.0	0
～

～

～

～

計		228.00	90.1	205.48		305,754		611,508
								0

⑨年額支払賃料	305,754 円　×　12ヶ月　＝　 3,669,048 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 205.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 147,946 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,816,994 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 164,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,940,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	611,508 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,946,664 円　　　　（　 17,085 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２８　　　　-12	1,555 ( 1,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,488 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２８　　　　-10	1,338 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,499
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,600 円	39,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	266,825 円	4,104,994　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,100 円	39,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 939,025 円　（　　　　　　 4,065 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,597,490 円（　　　　　 11,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,946,664 円
②総費用	939,025 円
③純収益　①－②	3,007,639 円
④建物等に帰属する純収益	2,597,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	400,141 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,305,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋守山 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋守山 -23

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　磯貝　誠

TEL.

鑑定評価額

40,000,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市守山区長栄１８２２番｢長栄１８－３１｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の建ち並ぶ利便性の良い住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	瓢箪山 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

瓢箪山駅南方

240m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として概ね熟成しているが、既存建物の建替えや、画地細分化による宅地供給が継続するものと推測さ
れる。地価水準は、底堅い住宅需要が見込まれることから堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名鉄瀬戸線沿線の住宅地域で、需要者は区内に在住する１次取得者である。不動産市場は物価上昇、供給
面での制約等による需給バランスの悪化が懸念されるが、駅徒歩圏で希少性があり底堅い需要が見られる地域であるこ
とから地価は上昇傾向で推移している。圏域内では民間の建売分譲が中心で、立地及び需要者に応じた価格設定がなさ
れているが、土地で４０００万円前後、新築の戸建住宅で５５００万円前後までが需給の中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に所在し、周囲には市内通勤者を対象としたアパート等の有効利用も見
られるが、想定される需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。従って、各試算価格を再吟味し、代表標準
地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を参酌し、かつ、単価と総額との関係にも留
意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋守山 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 143,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[ 92.5]

[109.0]
100

173,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、供給面での制約等により不透明感
が残るものの、良好な立地条件を有する地域
の需要は維持され、地域選好性がより鮮明と
なっている。

居住環境と生活利便性の確保された希少性を
有する既成住宅地で、底堅い住宅需要から地
価は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０５０６ -15	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		２中専高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ守山０４２３ -530	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ守山０４２３ -516	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、南6m、二方路		２中専高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ守山０４２８ -35	名古屋市守山区		建付地	（　）	台形	南6m市道、中間画地		１中専２０ｍ高度地区建築協定 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,223	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	149,216	100 [ 94.1]	158,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 116,874	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.6]	114,843	100 [ 71.7]	160,172		175,000
c	(　 ) 138,417	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	137,745	100 [ 89.9]	153,220		167,000
d	(　 ) 140,734	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	132,858	100 [ 87.4]	152,011		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

名古屋守山 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,906,893	895,639	3,011,254	2,629,410	381,844	（　0.9746） 372,145	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	8,654,535 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	114.00	ＬＳ2	228.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	10.6 m x 21.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、専有面積約５１㎡の１ＬＤＫ４戸を想定した。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	114.00	90.1	102.74	1,472	151,233	3.0	453,699
							0.0	0
～

～

～

～

計		228.00	90.1	205.48		302,466		907,398
								0

⑨年額支払賃料	302,466 円　×　12ヶ月　＝　 3,629,592 円
⑩a共益費（管理費）	58 円／㎡　×　 205.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 143,014 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,772,606 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 162,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,898,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	907,398 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,711 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,906,893 円　　　　（　 16,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２８　　　　-10	1,338 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,476 円/㎡　月額支払賃料（　 1,472 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２８　　　　-12	1,555 ( 1,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	1,543
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,700 円	39,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	263,939 円	4,060,606　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,100 円	39,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 895,639 円　（　　　　　　 3,877 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,629,410 円（　　　　　 11,383 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,906,893 円
②総費用	895,639 円
③純収益　①－②	3,011,254 円
④建物等に帰属する純収益	2,629,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	372,145 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,654,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）