別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋守山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -21 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　三和　正真   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区苗代１丁目７１５番２ ｢苗代１－７－２０｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 小工場等が混在する 住宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 小幡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 小幡駅南東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模工場や事業所等も混在する住宅地域であり、昨今は住宅利用が増えている。今後は、徐々に住宅地域とし ての特性を強めつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山区内の名鉄瀬戸線及びＪＲ中央本線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は、住宅取得を目的 とする守山区及び隣接市区在住の一次取得者である。近隣地域付近は小規模工場や事業所等も混在する住宅地域である が、昨今は建売分譲等が増えており、需給関係は概ね安定している。標準画地を前提に中心価格帯は土地のみで２００ ０万～２４００万円程度、新築分譲戸建の相場は総額３７００～４２００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は千代田街道背後の住宅地に係る事例を中心に収集・選択して試算し、市場の実態を反映している。一方、付 近では有効活用等を目的とした賃貸住宅も見られるが、合理的な賃貸経営が想定できないため、収益還元法は非適用と した。典型的需要者は周辺相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とすることが一般的と考えられ るので、本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [122.7] [100.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に区内の住宅地価は高水準を 維持している。但し、外部環境の不透明感は 強まっており、取引件数や住宅着工数も鈍化 している。 小規模な工場や事業所等も混在する住宅地域 であるが、需給は比較的安定している。地価 に影響を及ぼす特別の地域変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％