鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０４２５ -504	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	西7.2m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
b	Ａ南０５２５ -7	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ｂ南０５２５ -2	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、北西6.5m、角地		工業絶対高３１ｍ高度 (80,200)
d	Ａ南０４２３ -524	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	Ａ南０５２５ -35	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11m市道、南東6.5m、角地		工業絶対高３１ｍ高度 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,832	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	104,680	100 [ 102.9]	101,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	99,700
b	(　 ) 89,286	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,893	100 [ 100.9]	90,082		88,300
c	(　 ) 133,291	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	129,190	100 [ 120.0]	107,658		106,000
d	(　 ) 100,390	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,799	100 [ 123.6]	83,171		81,500
e	(　 ) 108,903	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,211	100 [ 120.0]	89,343		87,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

名古屋南 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,965,343	2,148,498	5,816,845	4,337,850	1,478,995	（　0.9735） 1,439,802	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,281,000 円　　　　（　 38,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	524.24	Ｓ2	573.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	882 ㎡	15.5 m x 59.0 m	前面道路：市道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所（１階：約５２４㎡、２階：約４９㎡）の一括賃貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫・事務所	573.33	100.0	573.33	1,200	687,996	6.0	4,127,976
							0.0	0
～

～

～

～

計		573.33	100.0	573.33		687,996		4,127,976
								0

⑨年額支払賃料	687,996 円　×　12ヶ月　＝　 8,255,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 573.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,255,952 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,925,714 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,127,976 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,965,343 円　　　　（　 9,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０１　　　　-901	1,255 ( 1,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,206 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南賃貸２３　　　　-506	1,334 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,362
c	Ｂ南賃貸０１　　　　-903	1,170 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,128

名古屋南 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,500 円	71,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	412,798 円	8,255,952　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 624,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 609,400 円	71,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,148,498 円　（　　　　　　 2,436 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,700,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 573.33 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0726 × 10 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,337,850 円（　　　　　 4,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,965,343 円
②総費用	2,148,498 円
③純収益　①－②	5,816,845 円
④建物等に帰属する純収益	4,337,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,478,995 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,439,802 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,281,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋南 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 9-1

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　山口　貴徳

TEL.

鑑定評価額

81,100,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区要町３丁目１４番				②地積　(㎡)	882 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:4	工場	中小工場を中心に、住宅等も見られる工業地域	北9.1m市道	水道、ガス、下水	柴田 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．１ｍ市道

交通

施設

柴田駅東方

1.5km

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中小工場の中に住宅等も見られる工業地域であり、当面現状のまま推移するものと予測されるが将来
的には工場の住宅地化が進むと予測される。地価水準は上昇傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

奥行価格補正　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区を中心に隣接する港区、緑区等の名古屋市南部の中小工場地域である。需要者の中心は中小工場を経
営する地元法人、個人事業主等であるが、幹線道路にも近く倉庫業としての需要もある。景気は持ち直しの動きも見ら
れ、南区の中小工場地では需給が拮抗しており、中小工場地の地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は
規模等により大きく相違するが、６００㎡程度の規模で総額５，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺の取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格が得られた。
近隣地域は南区南部の国道２３号に近い中小工場地域で、取引は自用目的が中心である。当該地域は土地価格に見合っ
た賃料が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、決定に際しては比準価格を重視し、収益価格は斟
酌するにとどめ、代表標準地との比較検討、単価と総額、市場の需給動向等も踏まえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 9-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[ 86.0]

[ 98.0]
100

88,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直している。南区中小工
場地に対する土地需給は拮抗しており、地価
は上昇傾向で推移している。

事業用地に対する企業の投資マインドは新型
コロナウイルス感染症拡大の影響から脱しつ
つあり、物流等の企業活動の持ち直しの兆し
も認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０５２１ -6	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		準工 (70,200)
b	Ａ南０４２５ -31	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ整形	北9.1m市道、東6.5m、南5.5m、三方路		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ａ南０５２４ -14	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	Ｂ南０５２５ -2	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、北西6.5m、角地		工業絶対高３１ｍ高度 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,184	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	82,454	100 [ 94.9]	86,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	85,100
b	(　 ) 125,517	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	122,529	100 [ 134.0]	91,440		89,600
c	(　 ) 120,999	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,935	100 [ 119.6]	102,788		101,000
d	(　 ) 133,291	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	129,190	100 [ 137.0]	94,299		92,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

名古屋南 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,588,800	2,269,577	6,319,223	4,682,700	1,636,523	（　0.9735） 1,593,155	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	37,932,262 円　　　　（　 43,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所	524.24	Ｓ2	573.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	882 ㎡	15.5 m x 59.0 m	前面道路：市道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所（２階建９８㎡）付倉庫（平屋建４７５㎡）一棟貸しを想定した。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫・事務所	573.33	100.0	573.33	1,295	742,462	5.0	3,712,310
							0.0	0
～

～

～

～

計		573.33	100.0	573.33		742,462		3,712,310
								0

⑨年額支払賃料	742,462 円　×　12ヶ月　＝　 8,909,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 573.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,909,544 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 356,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,553,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,712,310 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,588,800 円　　　　（　 9,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０１　　　　-903	1,170 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南賃貸２３　　　　-901	1,117 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,201
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	77,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	445,477 円	8,909,544　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 624,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 657,900 円	77,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,269,577 円　（　　　　　　 2,573 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 573.33 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0726 × 10 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,682,700 円（　　　　　 5,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,588,800 円
②総費用	2,269,577 円
③純収益　①－②	6,319,223 円
④建物等に帰属する純収益	4,682,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,636,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,593,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,932,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,000 円／㎡）