鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０５２３ -41	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ南０５２３ -22	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	台形	北東34.7m市道、北西7.3m、角地		近商 (100,300)
c	Ａ南０４２５ -17	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西39.9m国道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ａ南０４１５ -524	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	東14.5m県道、中間画地		近商 (90,300)
e	Ｂ南０５２５ -16	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北10.9m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,112	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,941	100 [ 97.9]	141,921	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 138,183	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	132,708	100 [ 94.1]	141,029		141,000
c	(　 ) 148,597	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,015	100 [ 97.0]	156,716		157,000
d	(　 ) 115,224	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	126,239	100 [ 96.9]	130,278		130,000
e	(　 ) 139,696	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,071	100 [ 93.5]	151,948		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

名古屋南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,767,322	3,364,463	11,402,859	10,269,000	1,133,859	（　0.9342） 1,059,251	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	26,481,275 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	128.60	ＲＣ11	782.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	238 ㎡	11.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２階～１１階共同住宅（各階２戸）を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用廊下を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.20	67.5	79.80	2,423	193,355	6.0	1,160,130
							0.0	0
2～11	居宅	66.45	86.9	57.75	1,829	105,625	1.0	105,625
							1.0	105,625
～

～

～

計		782.70	84.0	657.30		1,249,605		2,216,380
								1,056,250

⑨年額支払賃料	1,249,605 円　×　12ヶ月　＝　 14,995,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 657.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,995,260 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 758,163 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,405,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,216,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,056,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 341,169 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,767,322 円　　　　（　 62,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０８　　　　-17	1,704 ( 1,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.1]	100 [104.0]	1,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,862 円/㎡　月額支払賃料（　 1,829 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸０８　　　　-19	1,860 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.1]	100 [103.0]	1,952
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	815,000 円	163,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	758,163 円	15,163,260　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,364,463 円　（　　　　　　 14,136 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 782.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,269,000 円（　　　　　 43,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,767,322 円
②総費用	3,364,463 円
③純収益　①－②	11,402,859 円
④建物等に帰属する純収益	10,269,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,133,859 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,059,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,481,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名古屋南 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 5-7

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　藤林　賢児

TEL.

鑑定評価額

34,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区内田橋１丁目１４２４番｢内田橋１－１４－２５｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗や飲食店が建ち並ぶ近隣商業地域	北西24.5m県道	水道、ガス、下水	豊田本町 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ県道

交通

施設

豊田本町駅西方

620m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの飲食・沿道サービス等店舗併用住宅が見られる近隣商業地域で、地価は堅調に推移していくものと予
測をする。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は物販・飲食等の地場の個人自営業者・法人である。周
辺地域の大型商業施設等との競合等から商業地としての需要は強くは無いが、熱田区との隣接エリアという地理的特性
を有することから共同住宅の用地等用途の多様性が認められる。背後住宅地需要の堅調さにより、潜在需要は底堅く上
昇基調となっている。価格帯は、業種・業態によって需要する画地規模も異なっておりある程度の幅が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

南区北西端部の幹線道路沿いで中層店舗兼共同住宅など賃貸物件ビルも見られるが、自用物件も多い。収益価格は本来
の収益性より、資産性重視の価格形成がなされ、土地価格に見合った賃料を収受できないことから比準価格に比べ低位
である。比準価格は、現実における市場の信頼性の高い資料によった結果で、取引価格を反映し実証的である。よって
比準価格を中心とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡をふまえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[104.0]

100
[116.0]

[100.0]
100

143,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ感染症及び円安の影響下、コストプッ
シュで企業物価・消費者物価何れも急激に上
昇している。低金利環境にあり土地需要は堅
調である。

地域要因に大きな変化はないが、商業地域と
して安定しており堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０４２３ -538	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南8m、角地		近商 (100,300)
b	Ａ南０５２３ -41	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ａ南０５２５ -29	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.5m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
d	Ａ南０４２３ -544	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ台形	東15m市道、西8m、南6m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,196	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 114.5]	131,769	100 [ 93.5]	140,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 138,112	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,941	100 [ 95.9]	144,881		145,000
c	(　 ) 122,616	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 89.0]	100 [ 87.3]	160,022	100 [ 105.4]	151,824		152,000
d	(　 ) 213,290	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	202,925	100 [ 103.2]	196,633		197,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

名古屋南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,633,156	3,371,129	11,262,027	10,269,000	993,027	（　0.9342） 927,686	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	23,192,150 円　　　　（　 97,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	118.20	ＲＣ11	782.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	238 ㎡	11.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）２階以上は１ＬＤＫ（平均住戸面積２８．８７㎡）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

高層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.20	67.5	79.80	2,258	180,188	5.0	900,940
							0.0	0
2～11	共同住宅	66.45	86.9	57.75	1,882	108,686	2.0	217,372
							0.0	0
～

～

～

計		782.70	84.0	657.30		1,267,048		3,074,660
								0

⑨年額支払賃料	1,267,048 円　×　12ヶ月　＝　 15,204,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 657.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,204,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 768,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,603,947 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,074,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,633,156 円　　　　（　 61,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０８　　　　-19	1,860 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,067	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,885 円/㎡　月額支払賃料（　 1,882 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸０８　　　　-23	1,886 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [108.0]	1,702
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	815,000 円	163,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	768,629 円	15,372,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,371,129 円　（　　　　　　 14,164 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 782.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,269,000 円（　　　　　 43,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,633,156 円
②総費用	3,371,129 円
③純収益　①－②	11,262,027 円
④建物等に帰属する純収益	10,269,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	993,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	927,686 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,898 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,192,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,400 円／㎡）