鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０５２５ -22	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	東32.7m国道、北7.2m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ南０４２５ -15	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	東32.7m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ｂ南０５２５ -11	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	長方形	東32.7m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ南０４２５ -17	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西39.9m国道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e	Ａ南０４２５ -20	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	長方形	東39.9m国道、北8m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,169	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	181,378	100 [ 99.9]	181,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 121,988	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 82.1]	152,448	100 [ 100.0]	152,448		159,000
c	(　 ) 116,741	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	141,010	100 [ 87.7]	160,787		167,000
d	(　 ) 148,597	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,015	100 [ 88.9]	170,996		178,000
e	(　 ) 148,772	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	143,439	100 [ 87.3]	164,306		171,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -17.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

名古屋南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,352,430	8,522,341	30,830,089	25,807,000	5,023,089	（　0.9540） 4,792,027	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	119,800,675 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	543.01	Ｓ5	2,102.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,052 ㎡	29.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２階～５階共同住宅（２ＬＤＫが２７戸）を想定。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	536.74	95.4	512.14	1,937	992,015	6.0	5,952,090
							3.0	2,976,045
2～ 2	居宅	396.97	93.8	372.37	1,490	554,831	1.0	554,831
							1.0	554,831
3～ 3	居宅	396.97	93.8	372.37	1,490	554,831	1.0	554,831
							1.0	554,831
4～ 4	居宅	396.97	93.8	372.37	1,490	554,831	1.0	554,831
							1.0	554,831
5～ 5	居宅	375.20	93.4	350.60	1,490	522,394	1.0	522,394
							1.0	522,394

計		2,102.85	94.2	1,979.85		3,178,902		8,138,977
								5,162,932

⑨年額支払賃料	3,178,902 円　×　12ヶ月　＝　 38,146,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,979.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,146,824 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,979,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,607,483 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,138,977 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,162,932 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,667,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,352,430 円　　　　（　 37,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸２３　　　　-9	1,509 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,517 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸２０　　　　-4	1,626 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [111.3]	100 [104.0]	1,578
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,576,000 円	394,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,979,341 円	39,586,824　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 830,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,349,000 円	394,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,522,341 円　（　　　　　　 8,101 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	394,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,102.85 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,807,000 円（　　　　　 24,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,352,430 円
②総費用	8,522,341 円
③純収益　①－②	30,830,089 円
④建物等に帰属する純収益	25,807,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,023,089 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,792,027 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,800,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
名古屋南 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 5-4

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　圓一

TEL.

鑑定評価額

182,000,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区千竈通４丁目４番１外				②地積　(㎡)	1,052 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.2	店舗Ｓ1	店舗，事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西40m国道、背面道	水道、ガス、下水	笠寺 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

笠寺駅北方

1.0km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として熟成度が高く、今後とも現在の商業性を維持し推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南区を中心に、名古屋市南部、南東部の幹線・準幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者の中心は
、店舗あるいは事業所用地の取得を目的とする法人等で、画地規模から大手法人も市場参加者となる。交通量の多い国
道１号沿いにあり、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、需要者の事業規模、業態等によって大幅な開差が
生ずるため一様でない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準（市場性）が指標になる。比準価
格は、南区内の路線商業地事例等から求められており、市場の実勢を反映した実証的な価格であると言える。一方、近
隣地域における賃貸経営においては、投下資本に対する収益性は低くく、収益価格は低位に求められた。以上から、本
件では市場の実勢を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　名古屋南 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    170,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇による先行きに対する不透明感が高
まるものの、コロナ禍においても実需を中心
とする底堅い需要に支えられ、価格は総じて
上昇基調にある。

国道沿いに飲食店等の沿道サービス型店舗が
集積し、路線商業地域として成熟しており、
地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０４２５ -8	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西39.9m国道、北10.9m、北西7.3m、三方路		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
b	Ａ南０４２３ -532	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	長方形	東32.7m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ南０４２３ -553	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北西24.6m県道、南東7.3m、二方路		工業 (70,200)
d	Ａ南０４２３ -536	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北24.6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,053	100 [ 80.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	163,791	100 [ 104.0]	157,491	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 230,401) 151,316	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,888	100 [ 88.2]	174,476		181,000
c	(　 ) 105,900	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	108,687	100 [ 64.9]	167,468		174,000
d	(　 ) 241,946	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,575	100 [ 141.3]	173,797		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

名古屋南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,257,863	9,851,615	33,406,248	28,623,500	4,782,748	（　0.9540） 4,562,742	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	114,068,550 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	543.01	Ｓ5	2,102.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,052 ㎡	29.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～５階：ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約６０㎡）を想定。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	536.74	95.4	512.14	2,400	1,229,136	6.0	7,374,816
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	396.97	93.8	372.37	1,650	614,411	1.0	614,411
							0.0	0
5～ 5	共同住宅	375.20	93.4	350.60	1,650	578,490	1.0	578,490
							0.0	0
～

～

計		2,102.85	94.2	1,979.85		3,650,859		9,796,539
								0

⑨年額支払賃料	3,650,859 円　×　12ヶ月　＝　 43,810,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,979.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,810,308 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,798,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,163,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,796,539 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,257,863 円　　　　（　 41,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸１５　　　　-2	1,709 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,651 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸１５　　　　-5	1,501 ( 1,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 84.0]	100 [102.0]	1,825
c	Ｂ南賃貸２３　　　　-9	1,509 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,622

名古屋南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,185,000 円	437,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,248,115 円	44,962,308　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 830,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,714,500 円	437,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,851,615 円　（　　　　　　 9,365 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	437,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,102.85 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,623,500 円（　　　　　 27,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,257,863 円
②総費用	9,851,615 円
③純収益　①－②	33,406,248 円
④建物等に帰属する純収益	28,623,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,782,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,562,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,068,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）