別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 名古屋南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -21 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　寺本　啓二   TEL.

鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区汐田町１００６番 ｢汐田町１０－４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅、中小工場 等が混在する住宅地 域 北7.3m市道 水道、ガス、下水 呼続 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ．３ｍ市道 交通 施設 呼続駅南西方 900m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、一般住宅、小規模工場等が混在する地域であり、今後は徐々に住宅地への純化が見込まれる。現状に おいては大きな地域変動要因はなく、安定的に推移するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄桜通線、名鉄名古屋本線の各沿線に位置する南区の住宅地域が主な圏域である。需要者の中心は 当圏域の居住者であるが、外部からの転入も認められる。当地域は住工混在地としての側面が強く、住環境はやや劣る 。市場で中心となる価格帯は、土地取引で３，０００万円～３，５００万円程度、新築の戸建住宅では５，０００万円 ～６，０００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、一般住宅のほか、工場等が混在する地域であり、居住環境に劣り賃貸需要に乏しく、また対象不動産の画地 規模から共同住宅の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。かかる市場における不動産の価格形 成においては、当該市場で発生した取引価格が重視される。したがって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [ 98.0] 100 [100.0] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍やウクライナ侵攻の影響は残るもの の、住宅需要は堅調であり、地価は上昇して いる。 既成の住宅地域であり、価格形成に影響を与 える地域要因の変動は認められないが、住宅 需要が堅調なため地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％