別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 名古屋南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -19 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　圓一   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区鳴浜町２丁目９２番 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 柴田 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 柴田駅東方 480m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線沿線の南区南西部の住宅地域と判定した。需要者の中心は名古屋市内に勤務する圏内の居住 者である。地縁的選好性により圏外からの流入はやや限定的で、河川近くに立地し災害リスクが懸念される地域である 。一方で、鉄道駅徒歩圏で交通利便性が良好であるため、需要は概ね安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地 で２，０００万円前後、新築の戸建物件で３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては居住の快適性、利便性等を重視する自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水 準（市場性）が指標になる。また、対象標準地の規模・周辺環境等から収益採算性に見合う賃貸住宅を想定することが 困難なため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [ 98.0] 100 [139.2] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇による先行きに対する不透明感が高 まるものの、コロナ禍においても住宅需要は 安定的であり、価格は総じて上昇基調にある 。 地域要因に特段の変動は認められない。災害 リスクが懸念される地域であるが、交通利便 性は良好で、需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％