別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -17 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区笠寺町字市場５６番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が密集する既成住宅 地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 本笠寺 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 本笠寺駅南東方 850m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件が劣る住宅地域ではあるものの、取引は安定的である。このため地価水準は上昇傾向で推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は名鉄名古屋本線、同常滑線等の沿線で、南区を始め隣接する緑区等の住宅地域。需要者の中 心は、主に南区及び隣接市区町村の勤労者が主体である。旧東海道に隣接する住宅地域で、幅員が狭く雑然としている 。場所によっては建て替えが困難な画地があり、こうした画地への需要はやや乏しい。市場の中心価格帯は、土地は１ ８０㎡程度で１，７００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円から３，５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心で、不動産の 収益性よりも快適性が指向されていると判断した。対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いことから、経済合理性あ る賃貸住宅の想定が困難であり、収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常で ある。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [ 98.0] 100 [168.4] [100.0] 100 92,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。南区の住宅 地は全体的に底堅さがみられる。南区の住宅 地の地価は一部を除き堅調である。 住宅地域として既に熟成しており、土地利用 が硬直的なため、ここ１年間において、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％