別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -9 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤林　賢児   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区扇田町４３番４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が建ち並ぶ既成 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 本笠寺 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 本笠寺駅北東方 450m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅が見られる住宅地域。最寄駅徒歩圏の利便性及び傾斜地の高低差を活かした良環境により、 価格は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄名古屋本線、地下鉄桜通線沿線の南区内及び隣接区内の住宅地域である。需要者の支払能力として は平均的なサラリーマン層が多く、同一需給圏内に居住する第一次取得層が中心であるが、同一需給圏外からの転入者 も見られる。名鉄名古屋本線駅のほか地下鉄桜通線駅も徒歩圏にあって、住環境も良好であることから需要は堅調であ る。市場での価格帯は、標準地の画地規模で総額的に土地２５００万円、土地建物４５００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが、戸建住宅が大半の地域である。収益性よりも傾斜地の高低差を 活かした良環境の住宅地域で居住の快適性が重視される。収益価格は、画地規模が小さく、賃貸住宅を想定することは 現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した 比準価格をそのまま採用することとし、更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [ 98.0] 100 [ 89.1] [109.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ感染症及び円安の影響下、コストプッ シュで企業物価・消費者物価何れも急激に上 昇している。低金利環境にあり土地需要は堅 調である。 地域要因に大きな変化はないが、地価は交通 利便性や住環境を反映して、堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％