別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -8 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区豊３丁目２９１３番 ｢豊３－２９－１５｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、中小工場等が 混在する住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 豊田本町 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南区北西部の、区画整然とし た住工混在する住宅地域。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 豊田本町駅南東方 880m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 現状は、一般住宅、中小工場等が混在しているが、今後は徐々に住宅地に純化していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、隣接する瑞穂区も含めた名古屋市南部の住宅地域。需要者の中心は、名古屋市内の居住者が中心である が、周辺市町からの転入者も想定される。最寄駅への接近性は当区にあっては比較的良好だが、工業系の用途が混在す るため、住環境は特段優れているとは言えず、地域的選考性は高くはない。市場での需要の中心価格帯として、土地は １００㎡前後で１，５００～２，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円～４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、周辺の類似地域を中心に、取引事例を採用して試算した比準価格は、直近の不動産市場の実 態を反映した試算価格と言えよう。一方、画地条件等から経済合理性を有する賃貸用建物の想定ができなかったため、 収益還元法は適用しなかった。実際に、市場性を重視して取引される地域と言えよう。したがって、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [ 98.0] 100 [116.8] [109.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の需要は依然として旺盛で、建売分譲 業者が高値で用地を仕入れる動きが目立って いる。 住工混在する地域であるが、最寄駅には比較 的近く、生活利便性は高い地域で、徐々に住 宅地として純化すると見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.3 ％  ％