別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -7 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.

鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区菊住２丁目１５０３番 ｢菊住２－１５－３｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に、 共同住宅も見られる 住宅地域 北7.3m市道 水道、ガス、下水 桜本町 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南区北部の、住環境が比較的 良好な、丘陵地の住宅地域。 街 路 基準方位北、　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 桜本町駅北西方 430m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が良好な住宅地域であり、地下鉄桜本町駅に徒歩圏であることから、交通利便性も良好である。今後も現 状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区北部及び瑞穂区南部の住宅地域。需要者の中心は、名古屋市内の居住者が中心であるが、周辺市町 からの転入者も想定される。南区内では人気がある地域であり、地下鉄・名鉄の２路線が利用でき、大型商業施設に近 い等、生活利便性が高く、需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で３，０００～４，０００万 円程度、新築戸建住宅は４，５００万円～５，５００万円程度が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、周辺の類似地域を中心に、取引事例を採用して試算した比準価格は、直近の不動産市場の実 態を反映した試算価格と言えよう。一方、画地条件等から経済合理性を有する賃貸用建物の想定ができなかったため、 収益還元法は適用しなかった。実際に、市場性を重視して取引される地域と言えよう。したがって、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [ 98.0] 100 [ 77.2] [100.0] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の需要は依然として旺盛で、建売分譲 業者が高値で用地を仕入れる動きが目立って いる。 南区の住宅地の中では人気がある地域である ため、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％