別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤林　賢児   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区上浜町４７６番 ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 大高 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 大高駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び名鉄名古屋本線沿線の住宅地域が主な圏域である。環境は普通程度である。需要者 の支払能力としては平均的なサラリーマン層が多く、同一需給圏内に居住する第一次取得層が中心であるが、同一需給 圏外からの転入者も見られる。既成の住宅地域であるが、相対的な地価の割安感により、地価は強含みに推移する。需 要の中心となる価格帯は、土地は１５００万円前後、新築の戸建物件は３８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、南区南部天白川右岸に位置し、市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが、戸建住宅が大半の 地域で、収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は、画地規模が小さく、賃貸住宅を想定することは現実的 でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価 格をそのまま採用することとし、更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [ 98.0] 100 [144.9] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ感染症及び円安の影響下、コストプッ シュで企業物価・消費者物価何れも急激に上 昇している。低金利環境にあり土地需要は堅 調である。 地域要因に大きな変化はないが、地価は価格 の値頃感を反映して、実需を中心に堅調に推 移すると認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％