別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋港 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-8 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.

鑑定評価額 1,050,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区船見町３８番１外 ②地積 　(㎡) 25,492   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 2:1 倉庫 Ｓ1 大規模倉庫、作業所 等の建ち並ぶ臨海工 業地域 西20m県道、四方路 水道 柴田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 柴田駅西方 2.2km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場、倉庫等が混在する臨海工業地域。需要者が、製造業等の事業者と物流関連事業者に２分する傾向が 続き、当面は後者の立地が増加し地価は上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋港臨港部に位置する大規模工場等が立地する工業地域である。主な需要者は製造・エネルギー産業 等の事業者のほか物流事業者である。製造業等の事業環境は不透明であり買い希望価格は弱含みであるが、Ｅコマース の拡大等を背景に物流施設の需要が旺盛であり物流関連事業者を買手とする取引価格は上昇傾向にある。需要者が２層 化するなかで地価は後者が牽引し強含みである。取引価格は取引当事者の属性、取得目的等によって多様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 名古屋港臨海部に位置する工業地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域にて多数の取引事例を収集選択して試算した 。自用の大規模工場等が多く賃貸事例の把握が困難であり、物流市場を主導するファンドによる賃貸事業は当該地域及 び周辺では実例が少ないため収益還元法の適用を断念した。おもな需要者は自用を前提に土地価格について比準価格を 重視する傾向があるため、比準価格を採用し他の標準地との均衡検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣ市場の活性により物流施設需要が高まる 一方で、製造業等の工場需要は弱含みの状況 。資源高、日銀政策変更等により後者の先行 きは不透明。 臨海部の工業地域。製造業・エネルギー産業 等の工場需要は弱含みの状況であるが、物流 関連需要が地価を牽引しており、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.1 ％  ％